Cour de cassation, 30 octobre 2013. 12-25.798

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 5 janvier 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 18 janvier 2011, pourvoi n° 09-72.913), que par arrêté du 23 mai 2006 le préfet du Puy-de-Dôme a ordonné la fermeture du commerce d'hôtel-restaurant exploité par Mme X... dans des locaux donnés à bail par Mme Y... et subordonné une réouverture à l'exécution de travaux ; que Mme X... a assigné la bailleresse aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de celle-ci ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande et de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs, alors, selon le moyen : 1°/ que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire du bail, à la charge du bailleur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que l'arrêté du 23 mai 2006 ordonnant la fermeture administrative était lié à de graves manquements concernant la structure, l'agencement et la vétusté de l'ensemble des locaux qui ne permettaient pas à la mise en oeuvre de la maîtrise des risques alimentaires de façon satisfaisante et qu'il y avait ainsi danger potentiel pour la santé publique, et sans constater que le bail contenait une clause mettant expressément à la charge du preneur les travaux prescrits par l'administration, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1719. 2° du code civil ; 2°/ qu'en se fondant sur le rapport d'inspection de la direction départementale des services vétérinaires du 10 avril 2006, sur la base duquel a ensuite été pris l'arrêté du 23 mai 2006, ordonnant la fermeture administrative de l'établissement exploité par Mme X..., pour décider que la résiliation pouvait être imputée en totalité aux torts de cette dernière, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719. 2° du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'autorité administrative, se fondant sur des constatations de la direction départementale des services vétérinaires, avait motivé son arrêté de fermeture par le mauvais état des locaux et l'absence de respect par l'exploitante des bonnes pratiques hygiéniques, et retenu que les travaux nécessaires à une réouverture du commerce relevaient des seules réparations locatives et n'étaient imposés qu'en raison de l'utilisation que la locataire avait fait des locaux et des installations, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante en l'état de ses constatations, a pu en déduire que le bail devait être résilié aux torts exclusifs de la locataire, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné la résiliation du bail commercial conclu entre Mme Paulette Z..., épouse X..., et Mme Yvonne Y... aux torts exclusifs de la première et, en conséquence, dit qu'elle devait quitter les lieux et de l'avoir condamnée à payer les loyers et charges jusqu'à la date du jugement ; AUX MOTIFS QUE les procédures engagées par Mme Paulette X... en 1998 et en 2004 sont indépendantes de l'objet du présent litige dès lors que les condamnations prononcées par le tribunal d'instance le 22 avril 1998 ont été exécutées et que cela a été constaté par arrêt de la cour d'appel de RIOM du 29 mars 2000 alors que le jugement du 15 septembre 2004, qui a débouté Mme Paulette X... de l'intégralité des demandes, a été confirmé par arrêt du 28 septembre 2005, sauf sur l'installation d'un lave mains et d'un mitigeur dont la non réalisation n'est manifestement pas à l'origine de la fermeture administrative de l'établissement ; que dès lors, le constat établi par Me A... ne peut utilement être évoqué par l'appelante pour justifier la résiliation du bail aux torts de la propriétaire des lieux car les différents points évoqués par huissier ont déjà été examinés et il a été statué de manière définitive par l'arrêt précité du 28 septembre 2005 par la cour d'appel sur les demandes présentées sur la base de ces constatations ; que les demandes présentées dans le cadre de la présente procédure ne peuvent en conséquence se fonder que sur des faits postérieurs à ceux d'ores et déjà jugés et que c'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la décision de fermeture administrative prise par le préfet du Puy-de-Dôme dans son arrêté du 23 mai 2006 était liée à de graves manquements concernant « la structure, l'agencement et la vétusté de l'ensemble des locaux qui ne permettaient pas à la mise en oeuvre de la maîtrise des risques alimentaires de façon satisfaisante et il y avait ainsi danger potentiel pour la santé publique » ; qu'il convient dès lors de se référer au rapport d'inspection de la direction départementale des services vétérinaires du 10 avril 2006 sur la base duquel l'arrêté précité a été pris qui a relevé 10 points précis concernant des problèmes de maîtrise des risques insuffisante avec absence de bonnes pratiques hygiéniques et absences d'analyses bactériologiques ; qu'en application du bail, la locataire devait procéder aux réparations locatives et ainsi entretenir les locaux et procéder à toutes les réparations et réfections qui ne relevaient pas des grosses réparations de toiture et de gros oeuvre ; que ces grosses réparations ont été mises à la charge de la bailleresse par jugement du tribunal d'instance du 22 avril 1998 et exécutées ; que les problèmes de « structure » évoqués dans l'arrêté sont dus non pas à l'absence de grosses réparations mais à des peintures de murs et de plafonds, le maintien du bon état des faïences, étanchéité des fenêtres qui incombaient à la locataire ainsi que la mise en place d'un dispositif de séchage hygiénique des mains qui ne faisaient pas partie des travaux prescrits par l'autorité administrative à la charge du bailleur ; qu'il est manifeste que la fermeture de l'établissement d'hôtel restaurant était liée à l'absence de respect des bonnes pratiques hygiéniques dont Mme Yvonne Y... n'était pas comptable ; qu'il convient en conséquence de confirmer en tout le jugement déféré qui a ordonné la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme Paulette X... et ordonné son expulsion et sa condamnation à payer les loyers et charges avec déconsignation des sommes versées entre les mains de M. le bâtonnier séquestre dans le cadre de l'exécution d'une ordonnance de référé du 30 janvier 2007 avec, en tant que de besoin, condamnation de Mme Paulette X... à payer le surplus ; que Mme Paulette X... sera déboutée de l'intégralité de ses demandes ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE dans le contrat de bail, enregistré le 14 mars 1958, il était prévu que les preneurs prendraient les locaux dans leur état actuel, en jouiraient en bon père de famille et les entretiendraient de toutes les réparations locatives à l'exception des grosses réparations de toitures et des gros murs qui resteront à la charge des bailleurs ; que les parties sont en litige depuis plusieurs années à propos des travaux de réfection et de mise en conformité des lieux avec la réglementation administrative ; que suite au jugement du Tribunal d'Instance du 22 avril 1998, la bailleresse a fait exécuter les travaux préconisés et en a supporté le coût, ce qui a été constaté par arrêt du 29 mars 2000, à l'exception de quelques menus travaux pour lesquels elle a été condamnée à les faire faire dans un délai de trois mois à peine d'astreinte provisoire ; que suite à une visite en février 2000 des Services Vétérinaires de la Préfecture du Puy de Dôme, la preneuse a attrait devant le Tribunal de Grande Instance la bailleresse pour obtenir la réalisation de certains travaux nécessaires à l'ouverture du commerce et par jugement du 15 septembre 2004, le Tribunal l'a déboutée de ses demandes au motif que les travaux avaient été réalisés, jugement qui a été infirmé partiellement le 28 septembre 2005 par la Cour d'Appel qui a condamné Yvonne Y... à faire procéder aux travaux d'installation d'un lave mains et d'un mitigeur dans la partie cuisine des locaux et ce sous astreinte passé un délai de un mois à compter de la signification ; que suite à la visite d'inspection de la Direction Départementale des Services Vétérinaires du 27 septembre 2005, Paulette X... a été mise en demeure de prendre certaines dispositions concernant le fonctionnement et la structure des locaux ; que le 10 avril 2006 les Services Vétérinaires ont établi un rapport dans lequel ils ont repris un certain nombre de points déjà signalés le 27 septembre 2005 et ont conclu à un non respect des mesures prescrites ; que par arrêté du 23 mai 2006 le Préfet du Puy de Dôme a ordonné la fermeture de l'établissement ; que la décision de fermeture a été prise eu égard aux constatations de "graves manquements concernant la structure, l'agencement et la vétusté de l'ensemble des locaux"..., manquements "qui ne permettent pas la mise en oeuvre de la maîtrise des risques alimentaires de façon satisfaisante et qu'ils présentent des dangers potentiels pour la santé publique" ; que le rapport d'inspection de la Direction Départementale des Services Vétérinaires du 10 avril 2006 relève au titre des non conformités :1 - que l'efficacité des opérations de nettoyage et de désinfection est rendue difficile du fait : - de la présence en sous-sol de locaux très vétustes, de la présence de tuyaux et câbles apparents sur la majeure partie des surfaces murales de la cuisine, - de la présence de nombreuses faïences dégradées ou absentes dans les locaux de préparation et de découpe, - de la présence d'un plafond dégradé par endroit et dans le secteur découpe, - de la présence d'étagères en bois brut dans les placards de rangement en cuisine et sous la plonge ; 2 - présence en sous-sol de locaux vétustes, mal ventilés dont les murs et le plafond se désagrègent en fines particules poussiéreuses sur le conservateur de produits surgelés et sur les produits de réserve sèche ; 3 - absence de système d'évacuation des eaux résiduaires ; 4 - agencement des locaux ne permettant pas une mise en oeuvre des bonnes pratiques d'hygiène suffisante dans la zone de préparation - armoire réfrigérée positive utilisée également pour boucher un grand trou mural - fenêtre dont les joints ne sont pas étanches... ; 5 - risques de contamination ; 6 - absence de dispositif pour le séchage des mains au niveau de la cuisine et de la sortie des toilettes ; 7 - absence de moyens de lutte contre les animaux indésirables (insectes et rongeurs) ; 8 - maîtrise des risques insuffisante ; 9 - absence de guide de bonnes pratiques hygiéniques et absence d'analyses bactériologiques ; 10 - absence de formation renouvelée à l'hygiène des aliments ; que force est de constater que tous ces manquements sont imputables à Paulette X... ; que les défauts de conformité des locaux lui incombent, s'agissant de réparations locatives car il lui appartenait, au regard du contrat de bail, d'entretenir les locaux et de procéder à toutes les réparations et réfections qui ne relèvent pas des grosses réparations de toitures et de gros oeuvres ; qu'ainsi elle était tenue à maintenir les sols en état de propreté en changeant les moquettes usagées, en procédant à des réfections de peinture sur les murs et plafonds et en maintenant les faïences en bon état, et ce dès lors que la bailleresse a, tout au long du bail, procédé à divers réparations autre que toitures et gros oeuvre, pour maintenir la chose louée à l'usage auquel elle était destinée ; que de même la preneuse avait pour obligation de veiller au maintien de l'étanchéité des fenêtres puisqu'il lui appartenait de réaliser toutes les réparations nécessaires de manière à rendre les locaux loués en fin de bail en bon état ; que les mêmes non conformités concernant la structure, l'agencement et la vétusté des locaux avaient déjà été relevées lors de l'inspection faite par la Direction Départementale des Services Vétérinaires le 27 septembre 2005 et aucune mesure n'avait été prise ; que le dispositif de séchage hygiénique des mains ne faisait pas partie des travaux prescrits par l'autorité administrative à la charge du bailleur ; que Yvonne Y... avait été condamnée par l'arrêt du 28 septembre 2005 à l'installation de lave mains et d'un mitigeur dans la partie cuisine ; qu'enfin les manquements les plus importants concernent l'hygiène, la mise en place de dispositif de lutte contre les animaux indésirables, les procédures de nettoyage et de désinfection et la conception et conservation des produits dont l'imputabilité ne peut être qu'à la charge de l'exploitante du fonds de commerce ; que toutes les rubriques relatives à "l'analyse et maîtrise des risques" sont non satisfaisantes à l'exception de l'alimentation en eau potable ; qu'ainsi seule Paulette X... est responsable de la sécurité alimentaire à l'égard de ses clients et il lui appartient de prendre toutes les mesures nécessaires pour respecter les bonnes pratiques hygiéniques ; qu'en conséquence qu'il échet de prononcer la résiliation du bail aux torts de Paulette X... avec toutes conséquences de droit, Paulette X... sera condamnée à payer les loyers et charges jusqu'à son départ des lieux ; qu'il sera fait droit à la demande de déconsignation des sommes séquestrées entre les mains du Bâtonnier depuis l'ordonnance de référé du 30 janvier 2007 ; que la défenderesse ne justifie pas d'un préjudice particulier permettant l'octroi de dommages et intérêts ; 1°) ALORS QUE les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire du bail, à la charge du bailleur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que l'arrêté du 23 mai 2006 ordonnant la fermeture administrative était lié à de graves manquements concernant la structure, l'agencement et la vetusteté de l'ensemble des locaux qui ne permettaient pas à la mise en oeuvre de la maîtrise des risques alimentaires de façon satisfaisante et qu'il y avait ainsi danger potentiel pour la santé publique, et sans constater que le bail contenait une clause mettant expressément à la charge du preneur les travaux prescrits par l'administration, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1719. 2° du code civil ; 2°) ALORS QU' en se fondant sur le rapport d'inspection de la direction départementale des services vétérinaires du 10 avril 2006, sur la base duquel a ensuite été pris l'arrêté du 23 mai 2006, ordonnant la fermeture administrative de l'établissement exploité par Mme X..., pour décider que la résiliation pouvait être imputée en totalité aux torts de cette dernière, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant derechef sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719. 2° du code civil.