Cour de cassation, 23 octobre 2013. 12-24.796

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 2012), que, par acte du 19 février 2008, M. X... a réservé deux lots dans un immeuble à construire par la société Bécarré Lebas Choron et a versé un dépôt de garantie ; que la date de signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été fixée par avenant au 30 septembre 2008 ; que, le 17 septembre 2008, le notaire du vendeur a notifié le projet d'acte de vente à M. X... qui a réclamé au vendeur, le 16 octobre 2008, la restitution du dépôt de garantie ; que M. X... a assigné en paiement la société Bécarré Lebas Choron et la société Compagnie foncière de crédit, dépositaire, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit foncier de France ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 1°/ que, dans ses conclusions, il avait fait valoir que les dispositions des articles L. 261-15 et R. 261-4, alinéa 4, du code de la construction et de l'habitation prévoyaient la restitution du dépôt de garantie par le réservant, dans le délai de trois mois, à défaut de conclusion du contrat par la faute du vendeur, faute constituée, en l'espèce, par le défaut de convocation à la signature de l'acte de vente dans le délai prévu, par le défaut de notification du projet d'acte en temps utile, l'acquéreur n'étant pas tenu de renoncer au délai légal de réflexion et n'ayant pas même été invité à le faire ; qu'en considérant, pour rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie versé à la société Bécarré Lebas Choron, que M. X... pouvait renoncer au délai aux fins de permettre la signature de la vente dans le délai contractuel ou signer après l'expiration du délai, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si le réservant disposait de la faculté légale d'enfermer le réservataire dans l'alternative suivante, soit renoncer au délai légal de réflexion, soit signer la vente après l'expiration du délai contractuel, en dépit du caractère d'ordre public des dispositions applicables aux conditions de la restitution du dépôt de garantie a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; 2°/ que, ses conclusions, se fondant sur les dispositions des articles L. 261-10 et suivants et R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation, il avait fait valoir que le projet de vente qui lui avait été communiqué n'était ni complet ni conforme à l'acte authentique qui devait être soumis aux parties pour la signature et avait énuméré les multiples anomalies qui affectaient ce projet et qui s'opposaient à ce qu'il puisse être signé en l'état, notamment à défaut de justification du dépôt de la garantie d'achèvement ; qu'en rejetant la demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. X..., la cour d'appel qui s'est déterminée en opérant une distinction entre les éléments essentiels à la vente et les autres mais qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si la spécialité de la vente d'un immeuble à construire, et les dispositions d'ordre public qui la régissent, n'imposaient pas au réservant de notifier, dans le respect des délais, un projet de vente complet, et de joindre à celui-ci, dans les mêmes délais, tous les documents prescrits par les textes dans une volonté de protection du réservataire, ce qui, à défaut, conférait au vendeur l'imputabilité de l'échec de la vente, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; Mais attendu qu'ayant relevé que, dans une lettre du 19 septembre 2008, M. X... avait admis que l'acte de vente ne pourrait pas être signé dans le délai prévu au contrat eu égard aux modifications qu'il sollicitait, que le notaire du vendeur avait adressé le 22 septembre 2008 au notaire de M. X... le projet d'acte accompagné des documents nécessaires à l'exception des pièces consultables en son étude et que le notaire de M. X... n'avait formulé aucune observation relative à des imprécisions de l'acte portant sur des éléments substantiels et retenu que le délai de réflexion d'un mois avait été observé dès lors que le vendeur avait laissé à l'acquéreur le loisir de fixer la date de signature, au besoin au-delà du délai légal, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a pu en déduire que la vente n'avait pas été signée du fait de l'acquéreur de sorte que la demande de restitution du dépôt de garantie devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Bécarré Lebas Choron la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X.... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formée par Monsieur X... aux fins de condamnation de la Sté BECARRE LEBAS CHORON à lui payer la somme de 97 500 ¿ à titre de dommages intérêts, augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés ; AUX MOTIFS QUE les moyens développés par Monsieur X... au soutien de son appel ne font que réitérer, sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il y a lieu d'ajouter que, si l'avenant au contrat de réservation fixait la date de signature de l'acte de vente au 30 septembre 2008, cependant, il résulte des courriers électroniques échangés par les architectes de l'acquéreur et le vendeur que le 23 juillet 2008, Monsieur X... a demandé une modification de l'aménagement de base, souhaitant un regroupement des lots 1 et 2 qu'il avait réservés ; que d'ailleurs, par lettre électronique du 19 septembre 2008, Monsieur X... indiquait au vendeur : « je ne vois pas très bien comment nous pourrions signer en fin de mois sans savoir (sic) préalablement des réponses sur nos demandes à savoir, pour rappel, la possibilité de disposer d'une surface « nue », dans un délai raisonnablement avancé par rapport à la date de livraison initiale, avec une réduction de prix en rapport avec les prestations non demandées. Quelle pourrait être la date de signature raisonnable ? » ; qu'ainsi l'acquéreur admettait que l'acte de vente ne pourrait pas être signé dans le délai prévu au contrat, eu égard aux modifications du projet qu'il sollicitait, portant sur la mise à disposition d'une surface nue et la réduction du prix ; que dès lors, si la vente n'a pas été conclue le 30 septembre 2008, ce n'est pas du fait du vendeur ; que dans sa notification du projet d'acte de vente du 17 septembre 2008, Madame Brigitte Y..., notaire du vendeur, après avoir rappelé à l'acquéreur les termes de l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, lui précisait : « par suite, vous pouvez examiner ce projet durant au moins un mois, et me faire part, le cas échéant, de vos remarques. Vous pouvez néanmoins à tout moment renoncer à l'accomplissement de ce délai » en lui indiquant qu'elle restait à sa disposition pour la fixation du rendez vous à l'étude ; qu'il s'en déduit que le délai de réflexion d'un mois a été observé dès lors que le vendeur laissait à l'acquéreur le loisir de fixer la date de la signature au besoin même au-delà du délai légal, lui rappelant seulement qu'il pouvait renoncer à ce délai de sorte que la date contractuelle du 30 septembre 2008 aurait pu dans ce cas être respectée ; que Monsieur X... n'a pas fixé de rendez vous de signature et a réclamé par l'intermédiaire de son avocat, le 16 octobre 2008, la restitution du dépôt de garantie ; que dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont dit que la vente n'avait pas été conclue du fait de l'acquéreur ; que concernant les précisions du projet d'acte, le 22 septembre 2008, Madame Y... a adressé à Madame Z..., notaire de Monsieur X... un projet d'acte accompagné des plans de vente, le projet de règlement de copropriété, la copie des contrats d'assurance, la copie de la garantie bancaire d'achèvement, la copie de l'état hypothécaire, les autres pièces du dossier de construction étant consultables à l'étude ; qu'à réception de ces documents, le notaire de Monsieur X... n'a formulé aucune observation relative à des imprécisions de l'acte portant sur des éléments substantiels ; qu'il ressort des pièces produites par le vendeur que les éléments manquants ont été communiqués à Madame Z..., de sorte que le projet ne comportait pas d'anomalies substantielles justifiant la rupture des relations contractuelles ; que concernant le délai d'achèvement des travaux, eu égard aux exigences de l'acquéreur, le décalage de quatre mois dans la livraison n'est pas anormal ; qu'en conséquence, l'échec de la vente n'étant pas imputable au vendeur, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X... de sa demande de restitution du dépôt de garantie ; 1) ALORS QUE dans ses conclusions, Monsieur X... avait fait valoir que les dispositions des articles L. 261-15 et R. 261-4 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation prévoyaient la restitution du dépôt de garantie par le réservant, dans le délai de trois mois, à défaut de conclusion du contrat par le faute du vendeur, faute constituée, en l'espèce, par le défaut de convocation à la signature de l'acte de vente dans le délai prévu, par le défaut de notification du projet d'acte en temps utile, l'acquéreur n'étant pas tenu de renoncer au délai légal de réflexion, et n'ayant pas même été invité à le faire ; qu'en considérant, pour rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie versé à la Sté BECARRE LEBAS CHORON, que Monsieur X... pouvait renoncer au délai aux fins de permettre la signature de la vente dans le délai contractuel ou signer après l'expiration du délai, la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si le réservant disposait de la faculté légale d'enfermer le réservataire dans l'alternative suivante, soit renoncer au délai légal de réflexion, soit signer la vente après l'expiration du délai contractuel, en dépit du caractère d'ordre public des dispositions applicables aux conditions de la restitution du dépôt de garantie a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ; 2) ALORS QUE dans ses conclusions encore, Monsieur X..., se fondant sur les dispositions des articles L. 261-10 et suivants et R. 261. 31 du code de la construction et de l'habitation, avait fait valoir que le projet de vente qui lui avait été communiqué n'était ni complet ni conforme à l'acte authentique qui devait être soumis aux parties pour la signature, et avait énuméré les multiples anomalies qui affectaient ce projet et qui s'opposaient à ce qu'il puisse être signé en l'état, notamment à défaut de justification du dépôt de la garantie d'achèvement ; qu'en rejetant la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Monsieur X..., la cour d'appel qui s'est déterminée en opérant une distinction entre les éléments essentiels à la vente et les autres mais qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée, si la spécialité de la vente d'un immeuble à construire, et les dispositions d'ordre public qui la régissent, n'imposaient pas au réservant de notifier, dans le respect des délais, un projet de vente complet, et de joindre à celui-ci, dans les mêmes délais, tous les documents prescrits par les textes dans une volonté de protection du réservataire, ce qui, à défaut, conférait au vendeur l'imputabilité de l'échec de la vente, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées.