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CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10230 F
Pourvoi n° E 16-27.530
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2021
1°/ M. [Y] [I],
2°/ Mme [F] [S] épouse [I],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° E 16-27.530 contre le jugement rendu le 29 septembre 2016 par le tribunal d'instance de Pointe-à-Pitre (juge de proximité), dans le litige les opposant à Mme [L] [H], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [I], de Me Balat, avocat de Mme [H], après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [I], aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [I].
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté M. et Mme [I] de leur demande en restitution du dépôt de garantie;
Aux motifs que l'article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois de la restitution des clés, sous déduction des sommes dues au bailleur; qu'il est constant que l'état des lieux de sortie contradictoire contresigné par les parties fait état de dégradations par rapport à l'état des lieux d'entrée : peintures pour les murs du salon et les 2chambres, robinet cassé, carrelage cuisine; que le bailleur produit des factures de peintre et de plombier pour la somme de 538,73 euros pour la peinture et de 200 euros pour la plomberie; que le dépôt de garantie permet au propriétaire de remettre le biendans1'état où il avait été loué; que les réparations engagées par le propriétaire ne sont ni abusives dans leur objet, ni excessives dans leur montant, M.et Mme [I] seront déboutés de leur demande au titre de la restitution du dépôt de garantie;
Alors1°) que l'état des lieux de sortie du 1er octobre 2014 (production) précisait que «la caution sera restituée avant le 28/10/2014, 770 euros »; que les époux [I] soutenaient ainsi qu'il s'agissait d'un engagement contractuel auquel Mme [H] ne saurait déroger en vertu de l'article 1134 du code civil (conclusions, p. 5); qu'en se bornant à affirmer qu'il est constant que 1'état des lieux de sortie contradictoire contresigné par les parties fait état de dégradations par rapport à 1'état des lieux d'entrée et que les réparations engagées par le propriétaire n'étaient ni abusives dans leur objet ni excessives, sans rechercher, comme elley était invitée, si Mme [H] n'était pas tenue par un engagement contractuel de restituer le dépôt de garantie, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016;
Alors 2°) et subsidiairement que la restitution du dépôt de garantie peut être refusée uniquement s'il existe des dégradations imputables au locataire; qu'en se bornant à constater qu'il était précisé dans l'état des lieux de sortie «peintures pour les murs du salon et les 2 chambres, robinet cassé, carrelage cuisine» sans constater qu'il s'agissait de dégradations imputables aux locataires, la juridiction de proximité a violé l'article 22, alinéas 3 et 5, de la loi du 6 juillet 1989.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de la réparation de leur préjudice d'agrément;
Aux motifs que M. et Mme [I] indiquent qu'ils ont quitté les lieux en raison du non-fonctionnement des climatiseurs, ce qui, notamment en saison chaude, leur a causé un important préjudice d'agrément; que les climatiseurs figurent bien dans l'inventaire de l'état des lieux, les SMS produits en juillet 2014 par M. et Mme [I] font état de problèmes récurrents rendant le logement très inconfortable; que cependant, M. et Mme [I] ne rapportent pas la preuve que les climatiseurs ne fonctionnaient pas ou mal dès leur entrée dans les lieux ; sur l'état des lieux d'entrée: que la mention BON ETAT figurait pour les deux appareils; que l'article 606 du code civil énumère les réparations du gros ?uvre restant à la charge du propriétaire, les autres étant à la charge du locataire; que l'entretien du climatiseur, élément mobilier, reste à la charge du locataire; qu'à défaut de rapporter la preuve que les climatiseurs ne fonctionnaient pas à l'entrée dans les lieux, il appartenait donc à M. et Mme [I] de procéder à leur entretien, quand bien même Mme [H] avait pris à sa charge la première facture de réparation; que le trouble de jouissance dont se plaignent M. et Mme [I] n'a pas d'autre origine que leur carence dans l'entretien leur incombant du climatiseur; qu'ils seront déboutés de leur demande;
Alors que selon l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989,le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; que le bailleur est tenu d'entretenir les éléments d'équipement tels que le chauffage et la climatisation; qu'en déboutant néanmoins les époux [I] de leur demande au titre du trouble de jouissance, au motif que l'entretien du climatiseur restait à la charge du locataire, la juridiction de proximité a violé, par refus d'application, l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989et par fausse application l'article 606 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné M. et Mme [I] au paiement de la somme de 1540 euros au titre des deux mois de préavis non effectués;
Aux motifs que la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit un préavis de trois mois au propriétaire, sauf cas particulier; que M. et Mme [I] indiquent que c'est la propriétaire qui leur a demandé de partir au bout d'un mois de préavis en raison de pannes récurrentes des climatiseurs mais ils n'en rapportent pas la preuve; qu'ils produisent la copie des SMS adressés à Mme [H], notamment celui du 30 septembre2014 où ils indiquent qu'un congé verbal leur a été donné par elle le 30 août 20l4 pour un départ au 30 septembre; que Mme [H] ne rapporte pas la preuve que M. et Mme [I] n'ont pas payé leur dernier mois de loyer; que M. et Mme [I] ne produisent aucun élément sur ce congé verbal ni même l'accord que Mme [H] aurait donné quant à un préavis raccourci à un mois; que le bien n'ayant pas été reloué avant l'expiration du préavis de 3 mois, M. et Mme [I] sont redevables de deux mois de loyers à compter de leur départ, soit la somme de 770 euros X 2 = 1540 euros;
Alors 1°) que la contradiction de motifs équivaut à son absence; qu'en affirmant d'une part, que les époux [I] produisaient la copie des SMS adressés à Mme [H], notamment celui du 30 septembre 2014, qui mentionnaient qu'un congé verbal leur avait été donné par elle le 30 août 20l4 pour un départ au 30 septembre et, d'autre part, que M. et Mme [I] ne produisaient aucun élément sur ce congé verbal, la juridiction de proximité, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile;
Alors 2°) et subsidiairement que si, aux termes de l 'article 15 paragraphe I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois, le bailleur peut y renoncer de manière non équivoque; que le bailleur qui, après avoir signé l'état des lieux de sortie et avoir récupéré les clés, engage des travaux de rénovation, renonce à la période de préavis postérieure à la signature d'état des lieux de manière non équivoque; qu'en affirmant que les époux [I] étaient redevables de deux mois de loyer à compter de leur départ le 30 septembre 2014, après avoir pourtant constaté, d'une part, que la bailleresse avait signé un état des lieux de sortie le 1er octobre 2014 et, d'autre part, qu'elle produisait des factures qui démontraient qu'elle avait effectué des travaux de peinture et de plomberie les 24 octobre et 10 novembre 2014, c'est-à-dire pendant les deux derniers mois de la période du préavis, ce dont il résultait que la bailleresse avait renoncé à ces deux mois de préavis de manière non équivoque, la juridiction de proximité a violé les articles 1134 et 1181 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné M. et Mme [I] au paiement de la somme de 178,81 euros au titre du remboursement de la facture de réparation du climatiseur;
Aux motifs que Mme [H] a notamment payé une facture de réparation du climatiseur pour la somme de 178,81 euros, alors même que cette réparation, qualifiée de dépense d'entretien, incombait au locataire; qu'elle est donc fondée à demander le remboursement de cette facture; que M. et Mme [I] seront condamnés au remboursement de la facture de 178,81 euros; Alors qu'en vertu de l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; que le bailleur est donc tenu d'entretenir les éléments d'équipement tels que le chauffage et la climatisation; qu'en affirmant que l'entretien du climatiseur restait à la charge du locataire, la juridiction de proximité a violé l'article 6 c de la loi du 6 juillet 1989.
