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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 28 novembre 2013), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ, 6 octobre 2011, pourvoi n° 10-23. 654), que, suivant actes reçus le 21 juin 2000 par M. X..., notaire, avec le concours de M. Y..., notaire associé au sein de la SCP Z...-A...-B...-Z...-Y... (la SCP), assistant Mme C..., la SCI Les Etroits et la société La Crech'ouna ont consenti à Mme C..., avec faculté de substitution, deux promesses de vente portant, pour la première, sur un fonds de commerce de restauration, sur un ensemble immobilier cadastré AB n° 64 et sur les droits à construire d'une superficie hors oeuvre nette de 150 m ² attachés à la parcelle voisine cadastré AB n° 65, moyennant le prix de 13 000 000 de francs, et, pour la seconde, sur ce dernier terrain et sur la totalité des droits à construire attachés à cette parcelle, déduction faire de la superficie déjà incluse dans la première promesse, pour un prix de 5 000 000 de francs, ramené à 80 000 francs dans le cas où le plan d'occupation des sols de la commune de Val-d'Isère ne serait pas révisé avant le 31 décembre 2001 ; qu'il était convenu que l'acquéreur verserait deux indemnités d'immobilisation, la première de 1 300 000 francs payable dans les dix jours et la seconde de 500 000 francs à régler au plus tard le 12 août 2000 ; que, selon actes établis le 21 septembre 2000 par les mêmes notaires, ont été authentifiées au profit, respectivement, de la SCI Toit du monde et de la SARL Eponyme, acquéreurs susbtitués, la vente du bien cadastré AB n° 64 et celle du fonds de commerce, à l'exclusion des droits à construire sur la parcelle AB n° 65 pour laquelle un certificat d'urbanisme négatif avait été délivré le 12 septembre 2000 ; qu'à défaut de versement de la seconde indemnité d'immobilisation dans le délai convenu, la promesse portant sur la parcelle AB n° 65 a été résolue, entraînant la cessation de l'exploitation du fonds de commerce ; que les sociétés Toit du monde et Mme C...ont engagé une action en responsabilité contre M. Y... et la SCP, reprochant à l'officier public de ne pas avoir exigé l'établissement d'un acte pour constater l'accord réduisant l'indemnité d'immobilisation afférente au bien cadastré AB n° 65, qui avait été conclu à la suite de la découverte du caractère inconstructible de cette parcelle ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI Toit du monde et Mme C...font grief à l'arrêt de limiter à 30 000 euros le montant de la condamnation in solidum de M. Y... et de la SCP au titre de l'indemnisation des investissements réalisés et à 137 204, 10 euros celui alloué au titre des gains manqués ensuite de l'immobilisation temporaire du bien ;
Attendu que, sous le couvert d'une prétendue violation de l'article 1382 du code civil et du principe de la réparation intégrale, le moyen, en ses deux premières branches, ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine du préjudice par la cour d'appel ;
D'où il suit que le moyen, inopérant en sa dernière branche qui critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme C...et la SCI Toit du monde aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la sociétéToit du monde et Mme D...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Me Y... et la SCP notariale à payer à la SCI Toit du Monde les sommes de 30. 000 ¿ à titre d'indemnisation des investissements réalisés et de 137. 204, 10 ¿ au titre des gains manqués ensuite de l'immobilisation temporaire du bien, et d'avoir débouté la SCI Toit du Monde du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la SCI demande le remboursement des investissements qu'elle a réalisés inutilement, notamment les agencements de construction dans la perspective de mener à bien le projet ainsi que les pertes comptables des exercices 2001 à 2004 ; que les innovations réalisées pour aménager le restaurant n'ont cependant pas été réalisées en pure perte, les commerces ayant été exploités pendant trois ans ; qu'au vu des justificatifs produits, le préjudice en résultant sera limité à 30000 ¿ ; que s'agissant de la demande de remboursement des pertes comptables des exercices 2001 à 2004, la SCI Toit du Monde ne précise pas dans ses écritures la nature exacte de ces pertes ; que pour caractériser et quantifier ce préjudice, le rapport d'expertise du 23 mai 2012 mentionne que l'exploitation du restaurant ayant été interrompue le 14 décembre 2004, la SCI n'a plus été en mesure de percevoir les loyers initialement prévus à compter de cette date ; que toutefois rien ne permet d'exclure que la SCI continue de percevoir des loyers en relation avec la nouvelle destination du chalet ; que les premiers juges ont à juste titre limité son préjudice à deux années de pertes de loyers, durée d'immobilisation du bien nécessaire à sa reconversion, et évalué celui-ci à 137. 204, 10 ¿ ;
1) ALORS QUE la SCI Toit du Monde faisait valoir que les investissements qu'elle avait réalisés pour l'exploitation du restaurant avaient été perdus au 31 décembre 2004, et demandait en conséquence l'indemnisation de leur valeur comptable à cette date, soit la somme de 41. 000 ¿ ; qu'elle ne demandait ainsi pas le remboursement intégral de son investissement initial, mais de sa valeur nette comptable résiduelle qui était définitivement perdue, les aménagements litigieux ne lui étant plus d'aucune utilité ; qu'en énonçant, pour limiter à 30. 000 ¿ l'indemnisation de la SCI Toit du Monde à ce titre, que l'aménagement du restaurant n'avait pas été réalisé en pure perte, le commerce ayant été exploité pendant trois ans, la cour d'appel a statué par un motif insusceptible de justifier la réduction qu'elle a opérée du montant du préjudice invoqué, et a violé le principe de réparation intégrale, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE constitue un préjudice financier intégralement consommé, les dépenses et investissements réalisés en pure perte en raison de l'inefficacité du montage instrumenté ; que la SCI Toit du Monde sollicitait le remboursement de ses pertes comptables enregistrées entre 2001 et 2004, ces pertes ayant été assumées dans la perspective d'être couvertes ultérieurement par les bénéfices attendus ; qu'elle exposait que la fermeture du restaurant en 2004 avait anéanti tout espoir d'un tel retour sur investissement ; qu'en énonçant, pour débouter la SCI Toit du Monde de sa demande en paiement d'une somme de 401. 900 ¿ à ce titre, que rien ne permettait d'exclure qu'elle continue à percevoir des loyers en relation avec la nouvelle destination du chalet, sans rechercher si la perception de tels loyers n'avait pas nécessité de nouveaux investissements, compte tenu précisément de la nouvelle destination du chalet, la cour d'appel a statué par des motifs insusceptibles d'écarter le préjudice invoqué, et derechef violé l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS QU'en tout état de cause, les jugements doivent être motivés ; qu'en énonçant, pour limiter à deux années de perte de loyer, le préjudice résultant des pertes comptables invoquées par la SCI Toit du Monde, que rien ne permettait d'exclure qu'elle continue à percevoir des loyers en relation avec la nouvelle destination du chalet, la cour d'appel a statué par un motif hypothétique, et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Me Y... et la SCP notariale à payer à la SCI Toit du Monde les sommes de 30. 000 ¿ à titre d'indemnisation des investissements réalisés et de 137. 204, 10 ¿ au titre des gains manqués ensuite de l'immobilisation temporaire du bien, et d'avoir débouté la SCI Toit du Monde du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la SCI soutient que sans la faute du notaire, elle aurait bénéficié d'un enrichissement correspondant à la différence entre la valeur actuelle de la parcelle AB 65 (au minimum 2. 187. 000 ¿) et son prix d'acquisition (12. 195 ¿) ; qu'elle fait valoir que le préjudice est certain, cette valeur n'étant pas fonction de la réalisation ou non du projet d'hôtel restaurant, mais celle du terrain nu ; que le manque à gagner au titre de la plus-value de la parcelle ne constitue pas un préjudice indemnisable en relation avec la faute du notaire alors que l'acquisition de cette parcelle avait pour finalité l'édification d'un hôtel restaurant et n'entrait pas dans une activité de marchand de biens ; qu'en outre l'évaluation du prix de la parcelle par les demandeurs n'est pas probante, au regard des contraintes d'urbanisme qui la grèvent ;
1) ALORS QUE les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'il était constant que la SCI Toit du Monde, par la faute de la SCP notariale, avait été privée de la possibilité d'acquérir la parcelle AB n° 65 ; que le préjudice en découlant pour la SCI ne résultait pas seulement de l'impossibilité où elle s'était trouvée de réaliser le projet envisagé et de la perte des investissements réalisés à cet effet, mais aussi du fait que la parcelle litigieuse n'était pas entrée dans son patrimoine ; que ce dernier préjudice était indépendant du but dans lequel elle souhaitait l'acquérir ; qu'en énonçant, pour refuser toute indemnisation au titre de la plus value que la SCI avait été empêchée de réaliser sur la parcelle litigieuse, que son acquisition avait pour finalité l'édification d'un hôtel restaurant, et n'entrait pas dans une activité de marchant de biens, quand il lui appartenait seulement de rechercher quelle était, à la date où elle statuait, la valeur de la parcelle dont le patrimoine de la SCI Toit du Monde avait été fautivement privé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ;
2) ALORS QU'en tout état de cause, que le juge ne peut refuser d'indemniser un préjudice faute de preuve de son quantum ; qu'il lui appartient de procéder à son évaluation ou d'ordonner toute mesure d'instruction de nature à lui apporter les informations nécessaires ; qu'en énonçant, pour dire que le manque à gagner au titre de la plus-value de la parcelle AB 65 ne constituait pas un préjudice indemnisable, que son évaluation par les demandeurs n'était pas probante, au regard des contraintes d'urbanisme la grevant, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
Le greffier de chambre
