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CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10395 F
Pourvoi n° K 19-22.970
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 19 MAI 2021
La société Tevari, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 19-22.970 contre l'arrêt rendu le 23 mai 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [S] [K] et [M] [R], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Tevari, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [S] [K] et [M] [R], après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Tevari aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Tevari et la condamne à payer à la société [S] [K] et [M] [R] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société Tevari.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté la société Tevari de ses demandes dirigées contre la SCP de notaires [S] [K] et [M] [R] ;
AUX MOTIFS QUE Sur la responsabilité de la SCP de notaires "[S] [K] et [M] [R]", anciennement SCP "[D] [S] et [S] [K]". En sa qualité d'officier public ministériel, le notaire doit veiller à la validité et à l'efficacité des actes qu'il instrumente, en procédant à la vérification des faits ainsi qu'à toute recherche juridique utile. Il doit également conseiller utilement les parties en attirant leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements. Il n'est dispensé de l'exercice de son devoir de conseil ni par les compétences personnelles de son client, ni par la présence aux côtés de ce dernier d'un autre conseil. En revanche, lorsqu'il reçoit un acte en l'état des déclarations erronées ou fausses d'une partie, sa responsabilité n'est engagée que s'il est démontré qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des faits rapportés. Il en résulte que l'appréciation du parfait respect par le notaire de son devoir de conseil doit être effectuée en considération des éléments spécifiques à chaque situation. En l'espèce, la SAS Tevari reproche à Maître [S] [K] de ne pas l'avoir alertée sur le risque de voir le bail dérogatoire consenti à Madame [H] [T] épouse [V], le 1er décembre 2003, requalifié en bail commercial soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux résultant du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, compte tenu de son maintien dans les lieux résultant de la conclusion d'un second bail dérogatoire "fictif" au profit de à sa fille, [Z] [G], le 26 novembre 2004 (à effet du 1er décembre 2004). Cependant, conformément à la charge de la preuve qui lui incombe, Maître [K] a justifié que, lors de la conclusion de ce bail au profit de Madame [G], cette dernière avait obtenu son immatriculation auprès du répertoire territorial des entreprises afin d'y exercer en qualité de personne physique l'activité de "commerce de véhicules automobiles", peu important à cet égard que cette immatriculation ne soit intervenue que quelques jours avant la prise d'effet du bail, ainsi que le souligne l'appelante.
Par ailleurs, le montant du loyer avait été porté à la somme de 500 000 FCP pour les 12 premiers mois, puis de 550 000 FCP pour les 11 mois suivants (contre 350 000 FCP dans le cadre du bail précédemment accordé à Madame [T]-[V]), cette augmentation substantielle pouvant apparaître au notaire comme la cause légitime de la conclusion d'un nouveau bail. De plus, il n'est pas contesté que la nature dérogatoire du bail correspondait à la volonté de la SAS Tevari, accréditée par une certaine pratique antérieure, d'échapper aux effets de la propriété commerciale résultant de l'application du statut des baux commerciaux. La cour observe d'ailleurs que l'acte dressé par Maître [K] contient une alerte en ce sens dans la clause intitulée "Situation en fin de bail", indiquant : « Si, à l'expiration du présent bail, le preneur décide, en accord avec le bailleur, de rester dans les lieux, il sera établi un nouveau bail, conforme à la réglementation des baux commerciaux prévus par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (publié au JOPF le 12 novembre 1998), applicable en Polynésie française ». Dans ces conditions, quand bien même Maître [K] aurait connu le lien de parenté existant entre la précédente et la nouvelle locataire malgré leur différence de noms, ce seul élément ne lui permettait pas d'en déduire, au regard des autres circonstances rappelées ci-dessus, qu'en réalité ce bail était conclu à l'instigation de Madame [T] dans le seul but de permettre à celleci d'utiliser le nom de sa fille pour se maintenir frauduleusement dans les lieux.
Cette suspicion d'un montage ne pouvait davantage se déduire de l'identité d'activité commerciale exploitée dans les lieux loués, alors que, dans le cadre de leurs relations familiales, il pouvait tout à fait avoir été convenu que Mme [G] succéderait à sa mère, à charge pour elles d'accomplir les formalités de cession ou de donation de fonds de commerce nécessaires. Au demeurant, le maintien exclusif dans les lieux de Mme [T] et l'absence corrélative de toute activité sur place de Mme [G], n'apparaissent pas établis avec certitude puisqu'aux termes d'une ordonnance du 21 mai 2007, le juge des référés a été conduit à statuer sur la requête en expulsion engagée par la SAS Tevari à l'encontre de la seule Mme [G], Mme [T] étant, pour sa part, intervenue volontairement à l'instance. À tout le moins, il appartenait à la SAS Tevari de relever appel du jugement du tribunal de première instance de Papeete du 27 septembre 2010, afin de tenter de faire valoir le fait que, si Madame [T]-[V] s'était maintenue dans les lieux malgré la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire au profit d'un tiers, fût-il sa fille, ce n'était pas avec son assentiment, en qualité de bailleur, mais au moyen d'une manoeuvre frauduleuse (à savoir l'utilisation de sa fille en qualité de prête-nom), dont elle ne pouvait dès lors tirer avantage en se voyant reconnaître le bénéfice d'un bail commercial. Contrairement à ce que soutient la SAS Tevari, c'est donc sans inverser la charge de la preuve qu'il lui incombait alors de démontrer, pour combattre les moyens et justificatifs susvisés produits par Maître [K], qu'en réalité ce dernier disposait d'autres informations commandant de lui déconseiller de conclure ce second bail. Or, force est de constater que l'appelante ne rapporte pas cette preuve. Enfin, faire droit aux demandes de la SAS Tevari reviendrait à admettre que, comme elle le soutient, celle-ci ignorait le stratagème prétendument fomenté entre Mme [T] et sa fille afin d'obtenir, à son détriment, le bénéfice d'un bail commercial, mais qu'en revanche le notaire, qui n'a pourtant pas à diligenter d'enquête en se déplaçant sur les lieux, aurait dû, sur la base des mêmes informations que celles dont elle disposait, suspecter le caractère frauduleux du second bail et, par suite, déconseiller à l'appelante d'y consentir. Au regard de ces éléments, l'appelante apparaît mal fondée à soutenir que Maître [K] a commis une faute par manquement au devoir de conseil lui incombant en sa qualité de notaire. Par conséquent, elle sera déboutée de son appel et le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens formés à titre subsidiaire par l'intimée ;
1° ALORS QUE dès lors qu'un risque menace l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, le notaire doit attirer l'attention de son client ; qu'en ayant jugé que Me [K] ne devait aucun conseil à la société Tevari, au motif inopérant que l'augmentation substantielle de loyer concernant le second bail dérogatoire pouvait à ses yeux le justifier, quand il incombait au notaire de conseiller son client, peu important ce qu'il croit ou non, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
2° ALORS QUE le notaire instrumentaire doit attirer l'attention de son client sur tous les risques d'inefficacité que revêt l'acte qu'il rédige ; qu'en ayant jugé que Me [K] n'avait aucunement manqué à son obligation de conseil à l'égard de la société Tevari, au motif inopérant que la preuve n'était pas rapportée qu'il aurait pu suspecter un quelconque montage opéré entre Mme [T] et sa fille, quand il incombait au notaire, qui ne pouvait qu'être au fait du lien de parenté existant entre les deux femmes (sauf à ne pas avoir vérifié leur état civil), savait que la fille devait succéder immédiatement à la mère, dans les mêmes lieux et pour la même activité, quand aucune cession ou donation de fonds de commerce n'avait été opérée et que Mme [G] venait à peine d'être immatriculée au RCS, d'attirer l'attention de la bailleresse sur le risque de requalification du premier bail dérogatoire ensuite des circonstances entourant le second, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
3° ALORS QUE la pratique professionnelle acquise par une bailleresse ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil ; qu'en ayant déchargé Me [K] de toute responsabilité, au motif que la société Tevari avait voulu conclure un bail dérogatoire et avait une certaine pratique de ce type de contrat, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil ;
4° ALORS QUE le notaire instrumentaire se doit d'attirer l'attention de son client sur tout risque d'inefficacité que revêt l'acte qu'il rédige ; qu'en ayant déchargé Me [K] de toute responsabilité, au motif inopérant que figurait dans l'acte une clause attirant l'attention des parties sur les conséquences juridiques d'un maintien dans les lieux du preneur, quand un tel maintien dans les lieux n'avait jamais été envisagé ni consenti par la société Tevari, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil ;
5° ALORS QUE pèse sur le notaire un devoir de conseil absolu ; qu'en ayant déchargé Me [K] de toute responsabilité, au motif inopérant que le maintien dans les lieux de Mme [T] n'était pas entièrement établi, en regard d'une ordonnance de référé rendue le 21 mai 2007, statuant sur l'expulsion de la seule Mme [G], quand l'accomplissement par le notaire de son devoir de conseil ne pouvait être apprécié en fonction d'une décision de justice rendue des années après la rédaction de l'acte, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil ;
6° ALORS QU'il incombe au notaire instrumentaire d'attirer l'attention du bailleur sur le risque d'inefficacité de l'acte qu'il rédige ; qu'en ayant déchargé Me [K] de toute responsabilité, au motif qu'il aurait incombé à la société Tevari d'interjeter appel du jugement du 27 septembre 2010, afin de démontrer la fraude commise par Mme [T], quand la seule question posée était celle de savoir si Me [K] n'aurait pas dû mettre la société Tevari en garde contre le risque de requalification du premier bail, en l'état des informations qu'il détenait forcément, relativement aux circonstances ayant entouré la conclusion du second, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil ;
7° ALORS QUE le notaire chargé d'instrumenter un acte doit attirer l'attention des parties sur tout risque d'inefficacité qui l'affecte ; qu'en ayant déchargé Me [K] de toute responsabilité, au motif que la société Tevari n'avait pas établi que le notaire connaissait le montage frauduleux mis en place par Mme [T] pour se maintenir dans les lieux malgré son bail dérogatoire, quand il s'agissait seulement de savoir si Me [K] n'aurait pas dû attirer l'attention de la société Tevari sur le risque de requalification du premier bail, par suite des circonstances dans lesquelles le second avait été conclu, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil.
