Cour de cassation, 25 mars 2021. 20-18.601

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10171 F Pourvoi n° H 20-18.601 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021 Mme N... K..., domiciliée [...] (Belgique), a formé le pourvoi n° H 20-18.601 contre l'arrêt rendu le 22 avril 2020 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2ème section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Y... R..., 2°/ à Mme J... U..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de Mme K..., après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme K... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour Mme K.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Madame N... K... de ses demandes dirigées contre Monsieur Y... R... et Madame J... U... AUX MOTIFS propres QUE Madame K... présente, pour la première fois en cause d'appel, une demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente conclue entre elle-même et les intimés, pour vice du consentement ; qu'elle fait valoir que cette demande a été provoquée par celle des acquéreurs tendant à voir reconnaître une erreur de leur part ; qu'elle expose que si une telle erreur était reconnue par la Cour d'appel, elle impliquerait l'existence d'une erreur identique de sa part sur le prix de vente, qui devait inclure la part lui revenant de la loge partie commune ; que ce raisonnement implique de statuer en premier lieu sur la question de l'attribution du prix de vente de la loge ; que les données suivantes sont constantes : - Madame K... et les intimés ont signé une promesse synallagmatique de vente le 21 août 2015, portant sur l'appartement et le parking appartenant à la première, pour un prix de 283 000 euros, l'acte authentique étant signé le 4 décembre 2015 ; - par une résolution n° 11 du 6 mai 2015, l'assemblée générale des copropriétaires avait décidé la vente de la loge de la concierge ; - par une résolution n° 13 b en date du 16 octobre 2015, l'assemblée générale a voté l'affectation du prix de vente à un compte épargne de la copropriété ; - Madame K... a réclamé au syndic et au notaire, le versement de la part du prix de vente à venir de la loge correspondant à sa quote-part ; - le syndic et le notaire ont répondu que le prix de vente devrait être versé à celui qui serait copropriétaire au jour de la disponibilité du prix de vente ; - Madame K... a soutenu qu'il avait toujours été convenu que le prix de vente devait lui revenir ; - par courriel du 14 janvier 2016, les intimés ont confirmé leur accord pour verser le prix de vente à Madame K..., lorsqu'il leur aurait été attribué ; Que la vente a eu lieu le 13 juillet 2016, au prix de 204 320 euros, soit 6723 euros au bénéfice du propriétaire des lots vendus par Madame K... ; que l'intégralité du prix a été versé au compte d'épargne du syndicat des copropriétaires et ensuite affecté au remplacement de la chaudière de l'immeuble ; que ni l'avant contrat du 21 août 2015, ni l'acte authentique de vente ne comporte une stipulation expresse sur le sort de la quote-part du prix de vente attaché aux lots litigieux ; qu'il résulte de l'acte authentique du 4 décembre 2015 que les acquéreurs n'ont pas été prévenus par le vendeur de la tenue de l'assemblée générale du 16 octobre 2015 ; qu'en conséquence, « toutes les décisions et travaux qui ont pu être votés lors de ladite assemblée resteront à la charge exclusive du vendeur » ; que c'est lors de cette assemblée que la décision d'affecter le prix de vente à un compte-épargne a été votée ; que Madame K..., qui n'a pas contesté cette décision dans le délai légal, savait qu'aucune quote-part ne serait reversée à ses acquéreurs ; que si elle souhaitait que les conséquences de la résolution ne soient pas assumées par le vendeur, elle aurait dû le faire acter expressément, puisqu'il s'agissait d'un supplément de prix ; que tel n'est pas le cas, alors même qu'elle était assisté par son père, qui est avocat ; que les intimés opposent à bon droit que l'affectation au compte épargne est opposable à Madame K..., qui s'est abstenue de contester la résolution dans le délai légal, l'éventuelle contrariété de cette résolution avec l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 étant de ce fait inopérante ; que comme le font encore valoir les intimés, les deux actes de vente rappellent les dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ; que par analogie avec ces dispositions, la vente de la loge de la concierge n'ayant eu lieu qu'en juillet 2016, ce n'est qu'à cette date que chaque copropriétaire est devenu créancier d'une quote-part du prix de vente, et non lors du vote, le 6 mai 2015, du seul principe de la vente de cette loge ; que dans ce contexte, l'accord donné par les intimés par courriel du 14 janvier 2016 ne peut constituer un véritable consentement à verser la somme litigieuse à la venderesse ; qu'en outre, ce message comporte la réserve selon laquelle le versement interviendra « seulement quand il nous sera attribué » ; qu'aucun versement n'a été fait aux copropriétaires ; que ce motif à lui seul suffit pour exclure tout consentement des acquéreurs ; qu'il sera ajouté surabondamment que les acquéreurs ont à l'évidence commis une erreur de droit en s'engageant à reverser cette somme, puisque ni les dispositions résultant de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, ni les stipulations contractuelles ne permettaient ce versement ; que cette erreur est excusable, les acquéreurs n'étant pas des professionnels du droit de l'immobilier, étant âgés de 26 et 28 ans lors de la vente et ayant été induits en erreur par l'insistance de Madame K..., le renvoi du notaire à un éventuel accord des acquéreurs leur ayant laissé penser qu'il s'agissait d'une obligation pour eux ; que la somme revendiquée par Madame K... n'était pas due ; que sa demande de nullité de la vente pour erreur devait également être rejetée ; ET AUX MOTIFS, repris des premiers juges, QUE Madame K... était encore copropriétaire lors des deux assemblées des 6 mai et 16 octobre 2015 ; qu'elle était absente et non représentée lors des deux assemblées ; qu'elle se trouve forclose à remettre en cause les résolutions prises alors ; qu'elle n'est plus en mesure de demander l'application de l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'elle ne peut soutenir que les résolutions prises doivent être réputées non écrites ; qu'elle ne peut se prévaloir du courriel des acquéreurs en date du 14 janvier 2016, qui ont commis une erreur de droit ; qu'il n'est pas établi que le prix de vente ait été déterminé abstraction faite de la créance représentative du prix de vente de la loge, les actes de vente étant muets sur ce point ; 1) ALORS QUE selon l'article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les sommes représentant le prix de vente des parties communes se divisent de plein droit entre les copropriétaires » ; que toute clause contraire à ce texte doit être réputée non écrit, en application de l'article 43 de la même loi ; que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires n° 13 b du 16 octobre 2015, décidant l'affectation du prix de vente d'une partie commune au compte épargne de la copropriété, était affectée d'une nullité d'ordre public et devait être réputée non écrite ; qu'une telle décision ne pouvait donc être opposée à Madame K... ; qu'en décidant autrement, la Cour d'appel a violé, ensemble, les articles 16-1 et 43 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 ; 2) ALORS QU'il résulte des dispositions de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que, à l'occasion de la mutation d'un lot à titre onéreux, tout ce qui a été prévu lors d'une assemblée générale doit être porté au débit ou au crédit de celui qui était copropriétaire au moment du vote ; que la vente de la loge de la concierge, partie commune, ayant été décidée dès le 6 mai 2015,soit antérieurement à la vente des lots appartenant à Madame K..., le prix de vente devait revenir à cette dernière ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 3) ALORS QUE les sommes représentant la quote-part du prix de vente de la loge, partie commune, devaient revenir à Madame K..., en application des articles 6-2 du décret du 17 mars 1967 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que dès lors, les acquéreurs n'ont pu commettre une « erreur de droit » en reconnaissant expressément, dans leur courriel du 14 janvier 2016, qu'ils devaient reverser la quote-part du prix de vente de la loge à Madame K... ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 1110 (ancien) du code civil.