Cour d'appel, 26 mars 2015. 14/18867

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 11e Chambre B ARRÊT AU FOND DU 26 MARS 2015 N° 2015/204 Rôle N° 14/18867 [X] [V] C/ [Q] [U] [T] [J] Grosse délivrée le : à : SELARL BOULAN ME GARCIA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 31 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11-13-0424. APPELANTE Madame [X] [V], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [Q] [U], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [T] [J], demeurant [Adresse 2] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 Février 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre Mme Anne CAMUGLI, Conseiller M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2015 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2015, Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte du 29 octobre2012 Mme [X] [V] a donné à bail à M.[Q] [U] et Mme [T] [J] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 2.200 euros hc. Le 25 avril 2013 Mme [X] [V] a fait délivrer une sommation de payer notifiant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers et charges de 5.731,31 euros. Par acte du 13 juin 2013 Mme [X] [V] a assigné M.[Q] [U] et Mme [T] [J] devant le tribunal d'instance de Fréjus en résiliation du bail et en condamnation de M.[Q] [U] et Mme [T] [J] en paiement de diverses sommes. Les défendeurs ont rétorqué en sollicitant à titre principal le sursis à statuer dans l'attente du sort de deux plaintes qu'ils ont déposées pour vol et dégradation et à titre subsidiaire ont invoqué l'exception d'inexécution. Par jugement du 31 juillet 2014 le tribunal d'instance a sursis à statuer dans l'attente de deux plaintes déposées les 4 et 9 décembre 2013 l'une pour vol avec effraction des portes fenêtres l'autre pour dégradation volontaire du bien d'autrui. Le premier juge a considéré que l'issue de ces plaintes était susceptible d'influencer l'instance civile notamment en ce qui concerne les dommages et intérêts Par ordonnance du 26 septembre 2014 le délégué du premier président a autorisé l'appel contre cette décision de sursis en considérant que les deux litiges étaient sans lien d'autant plus que les plaintes pour vol étaient postérieures aux impayés de loyer. Mme [X] [V] a relevé appel par acte du 30 septembre 2014 Une ordonnance de désistement partiel à l'égard de Mme [T] [J] est intervenue le 8 décembre 2014. PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [X] [V] par conclusions déposées et signifiées le 10 décembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour de constater qu'elle ne sollicite plus l'expulsion de M.[Q] [U] celui-ci ayant quitté les lieux en septembre 2014 de condamner M.[Q] [U] à lui payer la somme de 37.400 euros au titre des loyers et 2.748,60 euros au titre des charges, compte arrêté au 31 aout 2014 et de le condamner également à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, de rejeter la demande de sursis, et l'exception d'inexécution et toute ses prétentions tendant à voir dire que le loyer ne serait plus du à compter de décembre, de le voir réduire de 50% et de se voir allouer diverses sommes. Elle expose qu'elle exerce la profession de loueur en meublé saisonnier qu'elle est notamment propriétaire de la bastide louée par M.[Q] [U], qu'une ordonnance de référé du 2 septembre 2013 a requalifié la location en location de logement vide soumis à la loi de 1989 en l'absence d'inventaire, que pour être agréable aux locataires elle a entrepris certains travaux et accepté de réduire de 400 euros les loyers de novembre et décembre 2013, qu'il n'y a aucune réserve dans le procès verbal d'entrée qu'il n'y avait aucun engagement à réaliser lest travaux, que la piscine était équipée d'éléments de sécurité conformes comme l'a retenu le juge des référés, que le locataire ne justifie d'aucun trouble de voisinage et qu'il ne peut se faire justice à lui même en se dispensant de payer les loyers alors qu'il occupe les lieux et qu'il a procédé à des changements d'abonnement sans l'en informer. S'agissant des charges, elle réclame les sommes suivantes : Veolia 675,35 + résiliation 11,59 EDF 2.002,84 Orange résiliation 58,82 Elle affirme que M.[Q] [U] est un locataire de mauvaise foi, qui mène un train de vie incompatible avec ses ressources déclarées, qui a loué les lieux en connaissance de cause après les avoir visités, et qui a manifesté des exigences injustifiées et excessives . Elle indique que le non paiement des loyers a entraîné la suspension de financements permettant la réalisation de travaux immobilier et l'a privée de la perspective de réaliser une vente lucrative. Elle sollicite la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile M.[Q] [U] par conclusions récapitulatives n° 4 signifiées le 13 février 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut ainsi qu'il suit: Débouter Madame [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Dire et Juger qu'après fixation du loyer à hauteur de l 100 € par mois à compter du 1° novembre 2012 au 30 novembre 20 13, Après avoir constaté qu'entre le 1° décembre 2013 et le 30 avril 2014, le clos n'étant plus assuré, Dire et Juger que le loyer n'est pas dû sur cette période. Dire et Juger que les loyers du 1*" mai au 31 août 2014 seront réduits de 50 %. Dire et Juger que le forfait d'eau du 1° avril 2013 au 18 juin 2013 s'élève à la somme de 150 € (50 X3), Dire et Juger que la facture de charge électrique a été indûment réglée par M. [U] à son bailleur, et que cette somme est à porter au crédit de M. [U] à hauteur de 888,59 €. Dire et Juger que le total dû au titre des loyers pour la période du ler novembre 2012 au 31 août 2014 est de 18 700 € qu'i1 convient d'en défalquer la somme de 14 138,59 € versées par M. [U] par compensation. A TITRE SUBSIDIAIRE, admettre au crédit de M. [U] le somme de 250 € à titre de trop perçu sur les loyers de novembre 2012 à mars 2013. Dire et Juger que le propriétaire reste à devoir de son côté : ~/ Factures de réparation de la piscine: 1 901,64 € + 258 € = 2 159,64 € ~/ Deux factures DIRECT ENERGIE réglées par Monsieur [U] pour 5 330,02 € A TITRE SUBSIDIAIRE sur le poste d'électricité, Dire et Juger qu'il reste dû la différence entre les factures DIRECT ENERGIE et l'estimation du DPE soit la somme de 2 783,02 € La franchise de 1 15 € pour le remplacement des serrures ~L'alarme SFR et l'abonnement pour 278,9 1 € J Le constat de Maître [Z] en date du 31 juillet 2013 de 470 € \/ Les portes fenêtres 1 600 € ~/ Le préjudice moral pour vol avec dégradations des portes fenêtres : 3 000 € ~/ Le préjudice moral pour la campagne et calomnie : 5 000 € Soit un total dû par le bailleur de 17 953,57 € ou subsidiairement sur le poste électrique 15.406,57 €.Ordonner la compensation et en conséquence, Dire et Juger que Madame [V] reste à devoir à Monsieur [U] la somme de 13.392,16 € ou subsidiairement la somme de 10 845, 16 € Condamner Madame [V] [X] à verser à Monsieur [Q] [U] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Madame [V] [X] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de Maître [Z] Il expose que les lieux présentaient de nombreux désordres, que la consommation d'électricité est hors de proportion avec les prévisions du DPE, que le système de sécurité de la piscine n'était pas conforme et qu'il l'a réparé à ses frais, que la réduction ponctuelle de loyers qui lui avait été consentie et dont le principe a été consacré par le précédent arrêt de la cour doit se prolonger dans le temps, les travaux prévus n'ayant pas été terminés, et qu'aucun loyer n'est du entre décembre 2013 et avril 2014, qu'il a exercé son droit de choix de son fournisseur de téléphonie, que la réclamation de charges d'électricité constitue une opération de revente injustifiée et il reproche à sa bailleresse d'avoir fait voler ses portes fenêtre (ce qui a donné lieu à un appel à la loi de Mme [V] et d'avoir entrepris une campagne de dénigrement par affichage. Il conteste postes par postes les demandes de Mme [V]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2015. MOTIFS DE LA DÉCISION La plainte déposée par M.[Q] [U] a donné lieu à un rappel à la loi le 24 avril 2014, il n'y a plus matière à sursis à statuer, les deux parties ont conclu au fond, de sorte qu'il convient de donner au litige une solution définitive. Sur le montant des loyers dus Le bail qui ne comporte aucune clause d'engagement du bailleur de réaliser des travaux, a été conclu pour un loyer mensuel de 2.200 euros outre sur justificatifs factures d'eau, EDF, téléphone et taxe d'habitation. En l'absence d'état des lieux d'entrée, les locaux sont présumés avoir été loués en bon état de réparations locatives. Mme [X] [V] admet avoir engagé des travaux suivants: 0 changement du mode de chauffage (20.000 €) avec étude thermique de l' Entreprise ATERNO, 0 isolation des joints des ouvertures et de quelques jonctions, 0 réalisation d'une véranda constituant un SAS et non une pièce à vivre, 0 aménagement de quelques rangements de cuisine, 0 sécurisation de certains écoulements d'eau à l°arrière de la maison à flanc de colline et installation d'une pompe d°évacuation en sécurité, 0 remplacement d°une vitre cassé 0 installation de hotte de cuisine, 0 diverses installations électriques supplémentaires réalisées par Monsieur [K] Aucun de ces travaux ne révèle un état préexistant d'indécence du logement. Mme [X] [V] a accepté une réduction à 1.800 euros des loyers pour les mois de novembre et décembre, et aucun justificatif ne permet de démontrer qu'une gène a perduré au delà de cette date. Le caractère impraticable du chemin d'accès ne peut résulter des seules affirmations de M.[Q] [U] qui relate des difficultés de circulation par temps de neige, circonstances qui au demeurant n'incombent pas à la bailleresse et qui ne rendent pas anormales les difficultés décrites. En ce qui concerne la piscine, M.[E] chargé de l'entretien atteste que la piscine était dotée d'une alarme, l'exécution par Mme [X] [V] de son obligation est ainsi démontrée et ne peut être utilement contredite par les énonciations du procès verbal de constat du 31 juillet 2013 selon lesquelles le locataire n'a pas reçu les clefs s'agissant de simples déclarations non vérifiées et dénuées de vraisemblance en l'absence de réclamation du locataire lors de la prise de possession. M.[Q] [U] ayant occupé les lieux jusqu'au mois de septembre 2014, n'est pas fondé à opposer une exception d'inexécution le dispensant du paiement intégral des loyers. En ce qui concerne les nuisances causées par la construction d'une villa l'existence du chantier et la présence d'engin de terrassement résultent des constatations dressées le 31 juillet 2013 par maître [Z] mais l'huissier a seulement constaté la présence de ces engins, inutilisés au moment de ce constat, ce qui ne permet de faire aucune déduction quant aux nuisances subies. Il est désormais acquis aux débats que [I] [V], mari de la bailleresse a pris l'initiative d'enlever les portes fenêtres de la cuisine, faits pour lequel il a subi un rappel à la loi selon ordonnance du 24 avril 2014, M.[I] [V] n'étant pas un tiers à l'égard de son épouse, ces agissements qui troublent directement la jouissance du locataire engagent la responsabilité du bailleur par application de l'article 1725 du code civil et justifient une réfaction de loyer de 50% à compter de décembre 2013 jusqu'au mois d'avril 2014 inclus date de réalisation des travaux soit 1.100x 5 = 5.500 euros . La dette de loyers échus de avril 2013 à août 2014 soit 17 mois sera donc arrêtée ainsi qu'il suit 2.200 x17 = 37.400 - 5.500 = 31.900 euros. Sur les charges locatives Les charges d'électricité sont des charges récupérables, et leur remboursement au bailleur est prévu par le bail. Mme [X] [V] qui demande le remboursement de la facture d'électricité qu'elle a acquittée, n'est pas dans un processus d'achat pour revente et n'a pas procédé à une opération prohibée de vente d'électricité. La contestation de M.[U] sera rejetée et la demande en paiement de Mme [X] [V] pour un montant de 2.002,84 euros sera admise. S'agissant de la facture d'eau Veolia , la réclamation est justifiée par une facture du 30 mai 2013 pour un montant de 675,35 euros établie pour la période d'octobre à mars 2013. M.[Q] [U] affirme que le compteur enregistrait également les consommations d'eau des bailleurs mais n'en apporte pas la preuve. La demande de Mme [X] [V] à ce titre sera admise. La demande pour un montant de 11;59 euros qui ne précise aucune période de facturation sera écartée. La facture Orange (58,82 €) concerne les frais de résiliation d'un abonnement auquel M.[Q] [U] a mis un terme. Aucune élément ne justifie que Mme [X] [V] en supporte le coût, s'agissant dune initiative personnelle de M.[Q] [U], d'autant plus que le bail met à la charge du locataire les factures de téléphone. En conséquence la dette locative de M.[Q] [U] sera arrêtée à 31.900 + 2.002,84 + 675,35 + 58,82 = 34.637,01 euros Sur les demandes complémentaires - Mme [X] [V] expose que la perte de revenus locatifs a entraîné la suspension par la banque d'un contrat de financement. Cette affirmation, qui au surplus ne correspond pas à une pratique bancaire habituelle n'est pas démontrée, la demande de dommages et intérêts de Mme [X] [V] sera rejetée. - Les demande M.[Q] [U] * le remboursement de frais de réparations de la piscine. M.[Q] [U] ne justifie pas des circonstances dans lesquelles il a engagé cette dépense, en l'absence d'autorisation préalable du bailleur, cette demande sera rejetée * les demandes au titre de la consommation d'électricité. Le seul constat de l'importance des factures de consommation d'électricité ne suffit pas à engager la responsabilité du bailleur, en l'absence de tout avis technique sur l'installation de chauffage, de ses performances, et de démonstration de dysfonctionnement ou d'anomalies. Les demandes de M.[Q] [U] qu'il s'agisse des factures qu'il a lui même réglées ou du remboursement du différentiel par rapport à la prévision du DPE seront rejetées. * le cout de portes fenêtres: M.[Q] [U] a entrepris des travaux pour remédier à l'absence des porte fenêtres enlevées par le mari de la bailleresse, celle ci est mal venue à lui en faire grief dès lors que sa responsabilité est engagée à ce titre comme il a été vu ci dessus. La demande de M.[Q] [U] en remboursement de la somme de 1.600 euros justifiée par une facture du 28 mars 2014 sera admise. * La demande au titre de la franchise de remplacement des serrures n'est assortie d'aucun justificatif permettant de mettre cette dépense à la charge du bailleur. * les préjudices moraux M.[Q] [U] sollicite la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'enlèvement des fenêtre et la somme de 5.000 euros pour une campagne de calomnie. Il justifie que Mme [X] [V] a procédé à une campagne d'affichage dans le village le qualifiant d'individu sans scrupule qui ne paie pas son loyer à éviter, et comportant sa photographie et son adresse Ce procédé qui consiste à signaler à la vindicte publique un particulier ne saurait se justifier par 'l'exaspération' née du conflit privé existant entre les parties, il revêt un caractère fautif. Est également fautif l'enlèvement des porte fenêtres en période hivernale, alors que les lieux sont occupés par le locataire et sa famille. L'ensemble de ces faits justifie l'octroi de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en conséquence la demande reconventionnelle de M.[Q] [U] sera admise pour 1.600 + 3.000 = 4.600 euros. Sur les dépens et l'article 700. Compte tenu de ce qui est jugé au principal, chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés, sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS la Cour statuant contradictoirement infirme la décision déférée et statuant au fond Constate que M.[Q] [U] a quitté les lieux en septembre 2014 et qu il n'y a plus matière à expulsion Condamne M.[Q] [U] à payer à Mme [X] [V] la somme de 34.637,01 euros au titre du solde locatif condamne Mme [X] [V] à payer à M.[Q] [U] la somme de 4.600 euros à titre de dommages et intérêts ordonne compensation entre les deux sommes rejette les autres demandes dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice des avocats de la cause. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT