Cour de cassation, 05 novembre 2013. 12-25.251

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu que les consort X... font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en -Provence, 3 mai 2012), de fixer l'indemnité leur revenant à la suite de l'expropriation par la société Marseille aménagement d'un immeuble leur appartenant à la somme de 300 200 euros alors, selon le moyen : 1°/ que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour confirmer l'évaluation de l'indemnité de dépossession, a retenu que le premier juge avait «fait une exacte appréciation de la valeur du bien concerné en s'appuyant sur les éléments de comparaison précis et détaillés fournis par le commissaire du gouvernement des correspondances à la catégorie du bien litigieux en prenant en considération le très mauvais état de celui-ci» ; qu'en statuant ainsi, tout en approuvant le jugement qui indiquait se fonder sur la méthode de récupération foncière, et prenait en considération une surface hors oeuvres nette de 800 m² pour évaluer les frais de démolition, mais seulement une surface utile des locaux donnée par le cadastre de 516 m² pour en apprécier la valeur, les juges se sont contredits et ont méconnu l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que les consorts X... ont fait observer que les services fiscaux avaient oublié un étage, et se prévalaient de la surface mentionnées dans les documents établis par leur architecte, en se prévalant en particulier de la demande de permis de construire du 25 juillet 2007, qui mentionne porter sur des travaux d'aménagement intérieur d'un bâtiment existant accompagnés d'un changement de destination des locaux (logement aux lieu et place d'hébergement hôtelier), sans extension ni surélévation, ni création de niveaux à l'intérieur du bâtiment, ni installation de locaux dépourvus de fondation ; que les juges du fond qui, pour fixer l'indemnité de dépossession revenant aux consorts X..., se sont référés à la surface utile des locaux donnée par le cadastre de 516 m², sans s'expliquer sur la superficie à prendre en considération eu égard à l'erreur des services fiscaux et les mesures indiquées par l'architecte des expropriés, ont méconnu les articles 455 du code de procédure civile ; Mais attendu que la cour d'appel qui a ,sans se contredire et répondant aux conclusions, confirmé le jugement adoptant la méthode de récupération foncière pour déterminer le montant de l'indemnité d'expropriation et ne s'est référée aux éléments de comparaison produits que pour évaluer le prix des terrains, a souverainement fixé le coût des travaux de démolition à déduire de l'indemnité revenant aux expropriés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer la somme de 2 000 euros à la commune de Marseille ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les consorts X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'avoir confirmé le jugement fixant à 300 200 ¿ l'indemnité due aux consorts X... au titre de l'expropriation de l'immeuble sis à Marseille (1er) ... cadastré Belsunce section D n°271 ; Aux motifs que «l'indemnité litigieuse doit être fixée en application des articles 13-13 à L.13-15 et R.13-35 du code de l'expropriation ; que le premier juge a fait une exacte appréciation de la valeur du bien concerné en s'appuyant sur les éléments de comparaison précis et détaillés fournis par le commissaire du gouvernement des correspondances à la catégorie du bien litigieux en prenant en considération le très mauvais état de celui-ci ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en toutes ses dispositions» ; Et aux motifs du jugement confirmé que «l'article L. 13-13 du code de l'expropriation précise que l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En l'espèce, l'immeuble n'a pu être visité eu égard au péril constaté pour accéder aux lieux ; les consorts X... contestent la méthode de récupération foncière préconisée par l'expropriant ainsi que par Monsieur le Commissaire du Gouvernement, en se fondant notamment sur un constat dressé par huissier de justice qui ferait preuve de ce que l'état n'en serait pas irrémédiablement dégradé ; en tout état de cause, ce constat ne peut aller à l'encontre de ce que depuis le 26 août 2003 un arrêté municipal l'a interdit à toute occupation, que le 28 octobre 2003, la fermeture de l'immeuble a été maintenue jusqu'à réalisation des travaux nécessaires pour finalement, le 10 juin 2004, donner lieu à un arrêté de Monsieur le Préfet de la région Provence Alpes côte d'Azur Préfet des Bouches du Rhône qui l'a déclaré irrémédiablement insalubre et a interdit définitivement d'y habiter. Les consorts X... ne peuvent utilement invoquer que cet immeuble était donné à bail commercial et qu'ils étaient empêchés d'agir pour en assurer la protection ; il leur appartenait en effet, en leur qualité de propriétaire, d'assurer la conservation de leur bien, frappé d'un arrêté de péril ; en l'état de l'arrêté d'insalubrité qui a finalement été pris le 10 juin 2004, la méthode de récupération foncière est la mieux adaptée pour évaluer l'immeuble exproprié. Les consorts X..., qui contestent cette méthode, proposent deux points de comparaison qui ne concernent pas des terrains et sont donc inappropriés, la méthode de récupération foncière étant retenue ; les éléments fournis par Marseille Aménagement et par Monsieur le Commissaire du Gouvernement sont nombreux, et ceux effectivement retenus seront ceux relatifs à des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en matière d'urbanisme, de surface et d'état comparable. Ainsi, il ressort de ces éléments que la valeur métrique de 1 200 ¿ le m² retenue par Marseille Aménagement se situe dans la fourchette haute des éléments de comparaison cités par Monsieur le Commissaire du Gouvernement ; celui-ci rejoint d'ailleurs la proposition de l'expropriant, en relevant que la valeur métrique, qui s'établit par le prix retenu comme valeur de l'immeuble (soit 272 000 ¿) rapporté à la surface utile des locaux donnée par le cadastre (soit 516 m²), donne 527 ¿ du m² de surface utile ou habitable ; cette valeur de 527 ¿ est cohérente avec les éléments de comparaison d'immeubles de rapport également proposés par Monsieur le Commissaire du Gouvernement, considération prise de l'état de l'immeuble ; en ce qui concerne le coût de la démolition, proposé à 48 000 ¿, il sera retenu car il correspond à un prix de 60 ¿ au mètre carré SHON qui tient compte des conditions d'accès ; l'indemnité principale s'établit donc à la somme de 320 000 ¿, de laquelle sera déduite l'indemnité de démolition pour 48 000 ¿ ; l'indemnité de remploi, calculée de façon dégressive selon le taux de barème habituel étant fixée à 28 200 ¿» ; 1°/ Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour confirmer l'évaluation de l'indemnité de dépossession, a retenu que le premier juge avait «fait une exacte appréciation de la valeur du bien concerné en s'appuyant sur les éléments de comparaison précis et détaillés fournis par le commissaire du gouvernement des correspondances à la catégorie du bien litigieux en prenant en considération le très mauvais état de celui-ci» ; qu'en statuant ainsi, tout en approuvant le jugement qui indiquait se fonder sur la méthode de récupération foncière, et prenait en considération une surface hors oeuvres nette de 800 m² pour évaluer les frais de démolition, mais seulement une surface utile des locaux donnée par le cadastre de 516 m² pour en apprécier la valeur, les juges se sont contredits et ont méconnu l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ Alors que les consorts X... ont fait observer que les services fiscaux avaient oublié un étage, et se prévalaient de la surface mentionnées dans les documents établis par leur architecte, en se prévalant en particulier de la demande de permis de construire du 25 juillet 2007, qui mentionne porter sur des travaux d'aménagement intérieur d'un bâtiment existant accompagnés d'un changement de destination des locaux (logement aux lieu et place d'hébergement hôtelier), sans extension ni surélévation, ni création de niveaux à l'intérieur du bâtiment, ni installation de locaux dépourvus de fondation (cf. prod.) ; que les juges du fond qui, pour fixer l'indemnité de dépossession revenant aux consorts X..., se sont référés à la surface utile des locaux donnée par le cadastre de 516 m², sans s'expliquer sur la superficie à prendre en considération eu égard à l'erreur des services fiscaux et les mesures indiquées par l'architecte des expropriés, ont méconnu les articles 455 du code de procédure civile.