Cour de cassation, 08 avril 2021. 20-13.976

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10210 F Pourvoi n° E 20-13.976 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 La société Lune, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 20-13.976 contre l'arrêt rendu le 4 novembre 2019 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic Mme H... Q..., exerçant sous l'enseigne Action immobilière, domiciliée [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Richard, avocat de la société Lune, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat du syndicat des copropriétaires [...], après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Lune aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Lune ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Lune IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LUNE de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires [...] à l'indemniser de son préjudice résultant des désordres affectant les parties communes de l'immeuble ; AUX MOTIFS QU'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire ; qu'il revient au copropriétaire, qui se prévaut d'un dommage, d'apporter la preuve que le dommage qu'il invoque est imputable à un défaut d'entretien d'une partie commune ; que cependant, le syndicat des copropriétaires peut être exonéré de responsabilité, outre par la force majeure, totalement ou partiellement par la faute de la victime ou le fait d'un tiers ; que la société appelante soutient que la faute du syndicat intimé est présumé dès lors que le défaut d'entretien de la toiture est à l'origine du dommage qu'elle subit depuis 2006, à savoir de nombreuses infiltrations d'eau liés à des problèmes d'étanchéité de la toiture, ce qu'ont pu constater des experts missionnés par son assureur ; qu'elle revendique la réparation de son préjudice matériel par la mise à la charge des travaux de rénovation au syndicat des copropriétaires, sous astreinte et s'étant trouvée dans l'impossibilité de louer les lots 28 à 36 de juillet 2007 jusqu'au mois de novembre 2016 une somme de 599 400 € au titre de la perte locative ; que le syndicat intimé conteste l'existence d'une faute dans l'entretien et la conservation de l'immeuble ; qu'il a mis en exergue les difficultés de trésorerie de la copropriété, dont l'administrateur provisoire judiciairement désigné avait suggéré la démolition des immeubles, difficultés liés à la défaillance d'un précédent syndic et le désintérêt des copropriétaires vis à vis de leur immeuble ; que notamment la société LUNE ne payait plus ses charges, et devait au 4ème trimestre 2009 près de 15 000 €, augmenté à la somme de 22 785, 32 € en mai 2011 ; que ce non-paiement, qui a justifié l'engagement d'une procédure a contribué [à] grever lourdement la trésorerie et à empêcher l'exécution de travaux d'entretien des parties communes ; que la société LUNE verse aux débats un rapport d'expertise en date du 10 octobre 2011 au terme duquel le technicien a constaté une dégradation des faux-plafonds, du réseau électrique et des cloisons consécutive à des infiltrations, qu'il a relié à un état de vétusté avancé de la toiture du bâtiment comportant des phénomènes progressifs et récurrents de rouille et de percements ; que ne présentant aucun caractère accidentel, l'entretien de la toiture incombe au syndicat des copropriétaires ; que les désordres dans les locaux de la société LUNE sont encore avérés par la production d'un procès-verbal d'huissier en date du 5 septembre 2013 ; que le syndicat intimé, qui reconnaît l'absence de travaux pendant des années, ne produit aucune pièce de nature à infirmer ces constatations et analyses à partir de 2011 ; qu'en revanche, l'existence des désordres liés aux percements constatés en 2011 ne saurait remonter rétroactivement à l'année 2006, sur la base d'un rapport non contradictoire établi le 21 novembre 2016 soit plus de 8 années après l'existence d'un sinistre allégué en septembre 2008, lequel n'a donné lieu à aucune déclaration, voire à l'année 2006 sur la base d'un simple courriel ; que pour autant, au regard de la situation de la copropriété, laquelle a subi pendant près de 10 années l'incurie d'un syndic et les négligences des copropriétaires, défaillants dans leurs droits, jusqu'à la désignation d'un administrateur provisoire désigné judiciairement, les retards dans l'exécution du projet de réhabilitation décidée lors de l'assemblée générale du 7 mars 2008 proviennent, à l'évidence, de l'état de la trésorerie de la copropriété ; que cette trésorerie a été spécialement obérée par la dette très importante de la société LUNE ; que cette dernière était propriétaire d'un quart des lots d'une petite copropriété ; que lors de l'assemblée générale [du] 5 novembre 2009, sa dette s'élevait à 14 923, 03 euros, ce qui représentait plus du tiers du budget prévisionnel de l'exercice 2010 fixé à 38 715, 43 euros ; qu'au regard du budget prévisionnel d'un montant de 39 401 euros voté pour l'exercice 2011, sa dette encore augmentée un an plus tard se chiffrait à la somme de 22 786, 32 euros, contraignant le syndicat à exposer des frais en justice pour permettre son recouvrement, la société LUNE, en effet n'ayant pas respecté les engagements qu'elle avait pris en novembre 2009 de verser 20 % de la somme sous quinzaine et le solde au plus tard le 30 juin 2010 outre de régler les appels de fonds à venir ; qu'au regard de l'importance du montant de sa dette, l'irrespect des engagements qu'elle avait pris ayant contraint la copropriété à engager de nouvelles dépenses en justice, le défaut de paiement des charges par la société LUNE a fait gravement défaut dans un ensemble immobilier comportant un très petit nombre de copropriétaires de sorte que c'est sa propre faute qui est à l'origine des dommages qu'elle a subis ; 1°) ALORS QUE le procès-verbal de l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires [...] qui s'est tenue le 7 mars 2008 ne mentionne pas qu'un projet de réhabilitation de ce dernier aurait été voté lors de cette assemblée ; qu'en affirmant néanmoins, pour écarter toute faute du Syndicat des copropriétaires, que la réhabilitation de l'immeuble avait été décidée lors de cette assemblée générale, pour en déduire que le retard pris dans cette réhabilitation provenait de l'état de la trésorerie du Syndicat des copropriétaires, laquelle avait été spécialement obérée par la dette de la Société LUNE, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal, en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 2°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, les dépenses afférentes aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun, ce qui inclut les seules menues réparations ; qu'en énonçant, pour écarter tout manquement du Syndicat des copropriétaires à son obligation de réaliser les travaux de réparation qui s'imposaient, que le retard pris dans la réalisation des travaux de réfection de la toiture provenait de l'état de la trésorerie du Syndicat des copropriétaires, laquelle avait été spécialement obérée par la dette de la Société LUNE, la Cour d'appel s'est prononcée, en l'état de l'absence de résolution adoptée par l'assemblée générale pour la réalisation de ces travaux, par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 14, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et 14-2, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 3°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, les dépenses afférentes aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun, ce qui inclut les seules menues réparations ; que les sommes afférentes aux travaux autres que de maintenance sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter tout manquement du Syndicat des copropriétaires à son obligation de réaliser les travaux de réparation qui s'imposaient, que la réhabilitation de l'immeuble avait été décidée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2008 et que le retard pris dans cette réhabilitation provenait de l'état de la trésorerie du Syndicat des copropriétaires, laquelle avait été spécialement obérée par la dette de la Société LUNE, sans constater que le syndic aurait émis un ou plusieurs appels de fonds pour la réalisation desdits travaux de réhabilitation, dont la Société LUNE ne se serait pas acquittée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et 14-2, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 4°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel, les dépenses afférentes aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun, ce qui inclut les seules menues réparations ; que les sommes afférentes aux travaux autres que de maintenance sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; qu'en écartant tout manquement du Syndicat des copropriétaires à son obligation de réaliser les travaux de réparation qui s'imposaient, au motif inopérant qu'il ressortait de l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du 5 novembre 2009 que la Société LUNE ne s'était pas acquittée des charges votées au budget prévisionnel pour un montant de 14.923,03 euros et que cette dette avait encore augmenté, pour se chiffrer, en 2011, à la somme de 22.786,32 euros, de telles charges ne pouvant être affectées à la réalisation de travaux autres que des travaux de maintenance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et 14-2, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 44 et 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.