Cour de cassation, 20 mai 2021. 19-26.112

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10266 F Pourvoi n° A 19-26.112 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021 La société Les Andalouses, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 19-26.112 contre l'arrêt rendu le 24 octobre 2019 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant à la Société française des habitations économiques, société anonyme d'habitations à loyer modéré, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Les Andalouses, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la Société française des habitations économiques, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Les Andalouses aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Les Andalouses ; la condamne à payer à la Société française des habitations économiques la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Les Andalouses Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre la Société française des habitations économiques (SFHE) et la société Les andalouses le 10 septembre 2009, d'avoir ordonné l'expulsion de la société Les andalouses et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique, et d'avoir condamné la société Les andalouses à payer à la SFHE, à compter du jugement du 19 octobre 2017 et jusqu'à la date de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actuel, outre les charges ; aux motifs propres qu'« au soutien de son appel, la société Les Andalouses fait valoir que l'action introduite par la SFHE a pour but de permettre à la Communauté urbaine de Lyon d'exécuter le projet de réalisation de logements sociaux, comme prévu par l'arrêté de son président du 12 septembre 2011 décidant, à cet effet, l'exercice du droit de préemption sur l'immeuble à l'occasion de sa vente et ce sans l'exproprier et l'indemniser et de permettre à la Régie Arcade de récupérer les locaux et d'étendre son activité (les deux sociétés étant voisines même si la SFHE ne l'indique pas). Elle prétend qu'elle n'a cessé de faire l'objet d'un harcèlement de la part de la nouvelle propriétaire qui a incité les copropriétaires à déposer plainte contre elle auprès du procureur de la république, dont aucune n'a abouti ce qui est également le cas de la sommation interpellative adressée par la Mairie de [Localité 1] ; qu'elle a toujours respecté les normes d'hygiène, de bruit et de sécurité ; qu'elle n'a vu ni son activité ni son mode de fonctionnement modifié par rapport à celui de 2009 à 2012, période pendant laquelle elle n'a rencontré aucun problème. Elle conteste : - utiliser les poubelles de la copropriété pour jeter des déchets issus de son commerce et en particulier des bouteilles en verre, de faire entrer ses clients par la porte de secours de son établissement située dans l'allée de l'immeuble après l'heure de fermeture administrative laissant la porte des parties communes ouvertes, de laisser sa clientèle uriner, vomir, fumer dans les parties communes de l'immeuble, l'imputabilité de ces faits n'étant pas établie, - mettre la musique à plein volume entre 22 h et 7 h du matin, ce qui relève de l'ordre public et des mesures de police alors qu'elle n'a jamais été convoquée, - permettre à la clientèle de se livrer à des activités vraisemblablement illicites au sein de son établissement et des parties communes (échange d'argent, trafic de stupéfiants, consommation de haschisch), cette accusation diffamatoire n'étant pas prouvée. Elle ajoute que la plainte pénale (pièce n° 10) sur laquelle se fonde la SFHE et avec laquelle elle a trompé le tribunal a été classée sans suite et détruite par le ministère public et que les problèmes de sécurité, de bruit et de saleté concernent tout le quartier. S'il est exact que la présence de bouteilles en verre dans les poubelles de la copropriété ne peut être imputée à la société Les Andalouses, pour le surplus, les griefs sont parfaitement établis et ce, à compter de 2009, par l'ensemble des pièces versées au débat et qui ont fait l'objet par le premier juge d'une analyse pertinente que la cour adopte et que les arguments invoqués par l'appelante ne sont pas de nature à détruire. En effet, sont sans incidence sur la preuve des manquements contractuels : - le fait que certains faits puissent constituer des infractions pénales qui n'ont pas fait l'objet de poursuites, - le fait qu'une plainte, qui ne visait d'ailleurs pas l'appelante mais l'auteur de dégradations commises sur un véhicule garé à proximité du bar dans le cadre de bagarres survenues dans la nuit, ait été classée sans suite. Par ailleurs, le tribunal n'a pas été trompé par cette plainte qu'il n'a pas pris en compte parmi les éléments de preuve qu'il a analysés, - le fait que tout le quartier connaisse des problèmes de saleté, de bruit et de sécurité ce qui n'autorise pas la société Les Andalouses à violer ses obligations contractuelles et ne l'exonère pas de sa responsabilité. Quant aux témoignages versés au débat par l'appelante, ils émanent de personnes n'habitant pas l'immeuble et n'étant pas présentes la nuit sauf une mais qui est contredite par l'ensemble des pièces produites par la SFHE (sept attestations des locataires de l'immeuble, courriers de leur part dont un courrier commun à quatre d'entre eux, une sommation interpellative adressée à la mairie, cinq procès-verbaux établis par huissier de justice) Par ailleurs, les intentions prêtées à la SFHE, qui ne résultent que des affirmations de l'appelante sont contredites par le fait que le projet de réalisation des logements sociaux dans l'immeuble est déjà exécuté et que ce projet ne concerne pas le local commercial. En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal de grande instance a jugé que les manquements du preneur à ses obligations contractuelles de jouissance paisible et de bon entretien des lieux loués définies par les articles 1728 et 1729 du code civil, les conditions générales du bail, le règlement intérieur de l'immeuble annexé au bail, sont établis et que leur gravité et leur répétition, justifiaient la résiliation du bail et l'expulsion de la société Les Andalouses. Sa décision doit être confirmée y compris sur la condamnation subséquente au paiement d'une indemnité d'occupation et sur les condamnations aux dépens et à une indemnité de procédure, conformes à la décision prononcée » ; et aux motifs adoptés que « la SARL LES ANDALOUSES conteste vigoureusement faire usage du bien loué en violation des dispositions du code civil et du bail commercial, soulignant qu'aucune nuisance n'est à déplorer de septembre 2009 à janvier 2012, qu'il ne saurait lui être imputé les troubles de voisinage dont argue bailleur, alors que trois établissements de débits de boissons et restaurants sont exploités dans cette rue aux numéros 258, [Cadastre 1] et 264, que le quartier où elle est située est un quartier populaire où il y a plusieurs établissements fréquentés par une clientèle jeune, qui y habite, qu'aucune preuve de l'existence de nuisances excédant celles normales du voisinage avec un commerçant n'est rapportée ; Que la SARL LES ANDALOUSES verse deux attestations de deux voisines, l'une demeurant au 258 et l'autre au 262 affirmant qu'elles n'ont jamais eu aucun problème de voisinage avec la SARL LES ANDALOUSES ainsi qu'une attestation du gérant du restaurant Grum et Gram situé au [Adresse 3] faisant état de ses très bons rapports avec le bar les Andalouses et de ce qu'il n'a jusqu'à maintenant constaté aucune nuisance d'aucune sorte, ayant "avec Monsieur [G] des relations très cordiales et bienveillantes" ; Que la SFHE produit en effet pas moins de sept attestations de locataires résidant au [Adresse 1], un courriel émanant d'un même locataire ayant déjà attesté, une lettre commune de quatre locataires du [Adresse 1], deux courriers de mise en demeure adressés par la SFHE à la SARL LES ANDALOUSES, un procès-verbal de dépôt de plainte, une sommation interpellative adressée à la mairie [Localité 2][Localité 1], sous-direction prévention de la délinquance et tranquillité publique et ce, entre le 22 février 2012 et le 24 octobre 2013, outre cinq procès-verbaux de constat établis par huissier de justice des 9 octobre, 19 octobre, 2 novembre 2014, 4 janvier 2015 et 18 octobre 2015 ; Qu'il résulte de ces documents dont la teneur est précise, circonstanciée et concordante que la SARL LES ANDALOUSES : - utilise les poubelles de la copropriété pour jeter les déchets issus de son commerce et en particulier les bouteilles en verre, - fait entrer ses clients par la porte de secours de son établissement située dans l'allée de l'immeuble du [Adresse 1] après l'heure de fermeture administrative fixée à une heure du matin, laissant la porte des parties communes ouvertes, -laisse sa clientèle uriner, vomir, fumer dans les parties communes de l'immeuble, -met la musique à plein volume entre 22h et 7h du matin, - ne contient pas sa clientèle qui injurie, menace et trouble le voisinage, certains voisins faisant clairement état du climat d'insécurité que la SARL LES ANDALOUSES crée ainsi dans l'immeuble et ses abords, - permet à sa clientèle de se livrer à des activités vraisemblablement illicites au sein de son établissement et des parties communes de l'immeuble : échange d'argent, trafic de stupéfiants, consommation de haschich ; Qu'ainsi, plus précisément, quatre locataires du [Adresse 1], dans une lettre commune du 23 octobre 2013 reprenant les divers griefs dénoncés à plusieurs reprises et liés aux nuisances, déclarent-ils notamment: "Voici ce que nous constatons quasi au quotidien : -musique à très hautes décibels avec basses résonnantes dans les appartements, -altercations de clients du bar "Les Andalouses" en état d'ébriété squat quotidien des clients du bar empêchant l'entrée de l'immeuble, -va et vient dans notre hall d'entrée et squat dans les escaliers de 1 h à 8 h du matin avec clients en état d'ébriété, drogués, fumant cigarettes et haschich et buvant de l'alcool, laissant les bouteilles dans le hall, en état ou cassées, -la porte est déverrouillée tous les soirs du mardi au dimanche grâce à deux morceaux de carton d'emballage de bière scotché sur le système de fermeture aimanté de la porte d'entrée. Tout le monde entre tranquillement pendant toute la nuit alors que le rideau métallique du bar est fermé, les clients accèdent par notre porte privée et entrent et sortent du bar par la porte de service donnant sur notre hall, -ces clients sont agressifs ou interpellent surtout les femmes, quelques agressions verbales proche de physique, -bagarres récurrentes en moyenne deux à trois fois par mois entre 1h00 et 8h00 le matin, elles sont très violentes et dégénèrent souvent avec des armes blanches- Voitures vandalisées, cassées...-papier roulé, mégots de cigarettes, bouteilles d'alcool dans le hall d'entrée tous les soirs. -odeurs infectes de tabac et alcool frelaté le matin lorsque nous quittons nos appartements pour aller au travail. Verres cassés, vomis, urine, voire sang coagulé dans les escaliers de l'immeuble environ une fois par semaine, surtout dans l'entresol entre le Rdc et le 1er étage, - occasionnellement constat de trafic de stupéfiants dans le hall & entrée par des gens qui ne sont pas de l'immeuble mais qu'on voit habituellement dans le bar, -bar de plus en plus mal famé, profils des clients s'apparentant plus en plus à des gens de la pègre lyonnaise, appréhension des habitants de l'immeuble" ; Que les constats effectués par Maître [S], huissier de justice confirment, en provenance du bar Les Andalouses entre autres: -les nuisances sonores jusqu'à quatre heures du matin alors que le volet de la devanture du bar est fermé à 1 heure du matin: musique de forte intensité audible jusqu'au 4ème étage, importants éclats de voix dans l'établissement, va et vient des clients du bar dans le hall d'allée de l'immeuble passant par la porte de secours, -les nuisances olfactives : présence d'une flaque d'urine sur le sol de l'inter-palier entre le rez de chaussée et le premier étage, -les divers abus de jouissance : caniveau et trottoir de la rue couverts de mégots de cigarettes à hauteur du bar Les Andalouses (Photographies à l'appui), souillure du sol carrelé à hauteur de la porte de secours, plusieurs sacs poubelle et encombrants jonchant le sol... » ; Que contrairement à ce que soutient la SARL LES ANDALOUSES, il résulte de l'ensemble de ces éléments, que les nombreuses nuisances déplorées proviennent bien de ce bar et ce, sans confusion possible avec les établissements situés à proximité ; Que l'argument selon lequel aucune nuisance n'a été à déplorer de septembre 2009 à janvier 2012 est inopérant puisqu'au moins deux locataires du [Adresse 1] indiquent clairement que la fréquentation du bar "est de pire en pire", de "plus en plus malfamé" et deux autres font du reste état de "troubles de voisinage" du fait du bar Les Andalouses depuis mai 2011 pour l'un et depuis 2010 pour l'autre ; Qu'un locataire explique même, dans un courrier parvenu à la mairie en juillet 2010, avoir "au cours des quatre dernières années, et incluant donc l'année 2009, date du début de l'exploitation des locaux par la SARL LES ANDALOUSES, fait appel à dix reprises aux forces de l'ordre "hésitant à le faire plus souvent, par crainte d'user de leur précieux temps" ; Attendu qu'il résulte de façon indéniable de l'ensemble de ces éléments que le bar les Andalouses viole de façon délibérée le contrat de bail et en particulier les dispositions contenues dans les conditions générales relatives au règlement de l'immeuble telles que susvisées ; Que les manquements graves et répétés aux obligations du preneur sont ainsi parfaitement caractérisés et justifient en conséquence la résiliation judiciaire du bail commercial et l'expulsion de la SARL LES ANDALOUSES » ; alors 1°/ que pour retenir des manquements graves à la charge de la société Les andalouses et prononcer la résiliation du bail, le jugement du 19 octobre 2017 s'est expressément fondé sur la plainte pénale produite par la société SFHE ; qu'en affirmant le contraire pour approuver cette décision, la cour d'appel a dénaturé le jugement du 19 octobre 2017 qui lui avait été déféré, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; alors 2°/ qu'en adoptant expressément l'analyse du premier juge, donc en se fondant sur la plainte pénale produite par la SFHE pour retenir des manquements graves et prononcer la résiliation du bail puisque c'est ce qu'avait fait le premier juge, tout en affirmant que ce dernier ne s'était pas fondé sur cette plainte pénale, donc en excluant de se fonder elle-même sur ladite plainte pénale, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; alors 3°/ qu'en imputant à la société Les andalouses, pour prononcer la résiliation du bail, un abus de jouissance du caniveau et du trottoir situés devant le bar, quand le caniveau et le trottoir ne pouvaient faire l'objet du bail donc étaient insusceptibles d'un abus de jouissance au sens de l'article 1728 du code civil, la cour d'appel a violé ce texte ; alors 4°/ que la société Les andalouses s'opposait à la résiliation du bail en faisant valoir que la SFHE agissait de mauvaise foi, pour ainsi récupérer les locaux loués et permettre à la communauté urbaine de Lyon de réaliser son projet de donner à l'immeuble la destination de logements sociaux (conclusions de la société Les andalouses, p. 3, 5 et 7) ; que pour écarter ce moyen, l'arrêt attaqué a retenu que le projet de réalisation des logements sociaux dans l'immeuble était déjà exécuté et ne concernait pas le local commercial ; qu'en statuant par ce motif, impropre à exclure que la SFHE n'entendait pas, de mauvaise foi, obtenir la résiliation du bail pour affecter les locaux à usage de logement social, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 devenu 1104 du code civil et de l'article 1184 devenu 1224, 1227 et 1228 du code civil.