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EXPOSE DU LITIGE - PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Les époux X... ont donné en location gérance un fonds de commerce à Mademoiselle Y..., dans le cadre d'un contrat, signé le 11 avril 1994 pour la période du 1er juillet 1994 au 30 juin 1997. Le contrat, qui prévoyait la remise d'une somme de 50.000 francs à titre de garantie, a été dénoncé par Mademoiselle Y... en avril 1997, pour le 30 juin 1997, date à laquelle le Tribunal de Commerce de LYON a prononcé la liquidation judiciaire de Mademoiselle Y..., désignant en qualité de liquidateur, Maître REVERDY.
Le 17 décembre 1998, Maître REVERDY a assigné, ès qualités, les époux X... en paiement de la somme de 50.000 francs, outre celle de 5.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par jugement rendu le 4 février 2000, le Tribunal de Commerce de LYON a rejeté la demande de Maître REVERDY et l'a condamné à payer aux époux X... la somme de 3.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile aux motifs que si la clause, selon laquelle le dépôt de garantie, qui s'appliquait globalement au loyer des murs et au loyer du fonds, ne serait pas restitué au preneur et serait acquis au bailleur à titre d'indemnité en cas de liquidation judiciaire, n'est pas applicable en l'espèce puisque la liquidation judiciaire a eu lieu postérieurement à la fin du bail, il n'en reste pas moins que la caution, qui restait contractuellement acquise au bailleur en cas de non renouvellement de la location gérance du fait du preneur, a vocation à s'appliquer et que les époux X... sont fondés à conserver la somme de 50.000 francs.
Maître REVERDY, ès qualité, a interjeté appel de cette décision par déclaration d'appel en date du 16 mars 2000.
Il sollicite la réformation du jugement et la condamnation des époux X... à lui verser, ès qualités, la somme de 50.000 francs, outre
celle de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil.
Il soutient ainsi :
- que l'indemnité de 50.000 francs, retenue par les époux X... du fait du non renouvellement du contrat de location gérance du fait du preneur, qui doit s'analyser en une clause pénale, a une origine antérieure au jugement de liquidation judiciaire et devait être déclarée et que cette créance d'indemnité, exigible après le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire et pour laquelle la compensation ne pouvait intervenir, se trouve donc éteinte, faute de déclaration, en vertu des articles 50 et 53 de la loi du 25 janvier 1985,
- que les époux X... ont renoncé à se prévaloir des effets éventuels de leur commandement de payer les loyers dus, et donc de la clause résolutoire, puisqu'ils ont renoncé à demander l'expulsion de leur locataire et qu'ils ont continué à solliciter le paiement des loyers.
Les époux X... sollicite la confirmation du jugement, sauf à porter à la somme de 8.000 francs l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles, et subsidiairement, la constatation que les loyers dus pour la période de février à juin 1997, soit 21.708 francs TTC, se sont imputés au fur et à mesure de leur exigibilité sur le montant du dépôt de garantie et que Maître REVERDY ne peut réclamer que le solde.
Les époux X... exposent :
- que le contrat prévoyant que le montant du dépôt de garantie demeure acquis aux bailleurs en cas de non renouvellement du contrat à l'initiative du preneur, la somme de 50.000 francs reste acquise aux bailleurs, puisque Mademoiselle Y... leur a notifié son
intention de ne pas renouveler le contrat par lettre en date du 17 mars 1997. Que cette créance d'indemnité n'est pas exigible au terme du contrat mais dès la manifestation par le locataire gérant de son intention de ne pas renouveler le contrat et que dès lors la compensation entre créances et dettes réciproques pouvait valablement s'opérer dès mars 1997, date à laquelle Mademoiselle Y... n'avait pas encore été placée en liquidation judiciaire et que cette créance n'avait pas lieu d'être déclarée,
- que le contrat a été résilié de plein droit le 20 avril 1997, les époux X... ayant adressé, le 20 mars 1997, un commandement de payer les loyers dus, resté sans effet, à Mademoiselle Y... qui, par courrier en date du 28 mars 1997, a acquiescé aux causes du commandement et reconnu le droit, pour les époux X..., de se prévaloir de la clause résolutoire. Que le fait que les époux X... n'aient pas poursuivi son expulsion ne fait pas disparaître cette résiliation pour non paiement des loyers et que le dépôt de garantie a été acquis aux bailleurs dès le 20 avril 1997 et ne devait pas faire l'objet d'une déclaration,
- que subsidiairement, le dépôt de garantie étant contractuellement affecté à la garantie du paiement des loyers, il a, à tout le moins, compensé au fur et à mesure des échéances, les loyers impayés et que Maître REVERDY ne peut solliciter que le solde, à savoir la somme de 28.292 francs.
X X X
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2001. MOTIFS ET
DECISION :
Attendu qu'aux termes d'un acte du 11 avril 1997, Monsieur Jean X... et Madame Jeanne Z..., épouse X..., ont donné en location gérance le fonds de commerce de fleuriste, situé à GRIGNY (RHONE), leur appartenant à Mademoiselle Isabelle Y... pour une durée de trois années commençant le 1er juillet 1994 et se terminant le 30 juin 1997 avec reconduction par année à compter de ce terme à défaut de dénonciation du contrat par l'une ou l'autre des parties trois mois avant qu'il ne s'achêve par courrier recommandé avec accusé de réception ;
Attendu que contrairement à ce que soutient Maître REVERDY, ès qualités de mandataire liquidateur de Mademoiselle Isabelle Y..., la nature juridique du contrat est bien pour son entier celle d'un contrat de location gérance qui forme un tout indivisible avec la mise à disposition des locaux nécessaires à l'exploitation du fonds au profit du preneur, sans que cette mise à disposition puisse être considérée comme un contrat distinct, quand bien même y aurait-il une ventilation du prix se rapportant pour une part au fonds et pour l'autre aux murs et que des conditions spécifiques aient été arrêtées pour chacun d'eux ;
Attendu qu'à l'occasion du contrat Mademoiselle Isabelle Y... a versé aux époux X... une somme de 50.000 francs à titre de garantie du paiement des loyers, somme dont il était convenu que les bailleurs la conserveraient à titre d'indemnité pour le cas de non renouvellement du contrat ou de sa résiliation, si l'une de ces circonstances intervenait du fait du preneur ;
Attendu que Maître REVERDY en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mademoiselle Isabelle Y... prononcée le 30 juin 1997 réclame aux époux X... le paiement du dépôt de
garantie, au motif que l'indemnité prévue au contrat, dès lors qu'elle est née avant le jugement d'ouverture, devait s'interpréter comme une clause pénale et que faute par les bailleurs d'avoir déclaré cette créance entre ses mains, elle est actuellement éteinte, aucune compensation ne pouvant selon lui intervenir avec les loyers dont Mademoiselle Y... restait redevable à leur égard ;
Attendu qu'il ne peut s'agir d'une clause pénale, laquelle a pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, mais d'une indemnité de rupture ;
Attendu que par courrier du 10 mars 1997, Mademoiselle Isabelle Y... a fait connaître aux époux X... son intention de ne pas poursuivre le contrat au-delà de son terme, de sorte que la créance des bailleurs résultant du contrat trouve son origine dans ce courrier - et non comme le prétend Maître REVERDY, ès qualités, au jour de l'expiration du contrat non renouvelé le 30 juin 1997 - la liquidation judiciaire étant intervenue le même jour, de sorte qu'à compter du 10 mars 1997 cette créance était acquise aux bailleurs du fait même qu'ils auraient été en droit dès cet instant, s'ils n'en avaient déjà été en possession, d'en exiger le paiement, sans attendre que le contrat ne s'achêve ;
Attendu que Mademoiselle Isabelle Y... ne s'acquittant pas de ses obligations à leur égard, les époux X... lui ont fait délivrer par acte du 20 mars 1997 un commandement de payer les loyers des mois de février et de mars 1997, leur notifiant qu'en cas de non paiement, la clause résolutoire du contrat s'appliquerait ;
Attendu que le commandement n'a pas été suivi d'effet, de sorte que Mademoiselle Isabelle Y..., n'ayant pas formé opposition à cet acte, le bail s'est trouvé de plein droit résilié le 20 avril 1997, soit avant que Mademoiselle Y... ne soit mise en liquidation judiciaire le 30 juin 1997, bien qu'il ait poursuivi ses effets
jusqu'au 30 juin 1997 par la volonté des parties, Mademoiselle Isabelle Y... ayant occupé jusqu'à cette date les lieux sans opposition des époux X... ;
Attendu que Mademoiselle Isabelle Y... prenait acte, dans un courrier daté du 28 mars 1997 qu'elle adressait au notaire rédacteur du contrat, du commandement qu'elle avait reçu le 20 mars 1997 et sollicitait de la part du propriétaire l'acceptation d'une déduction des sommes dont elle restait redevable envers eux au titre des loyers de celle de 50.000 francs qu'elle avait versée à titre de dépôt de garantie ;
Attendu qu'aucune compensation ne peut intervenir, à cet égard puisque le dépôt de garantie, qui initialement constituait une dette des époux X... envers Mademoiselle Isabelle Y..., est devenu une créance des bailleurs du fait de la décision du preneur de ne pas renouveler le contrat, accordant ainsi la somme versée aux bailleurs à titre d'indemnité ;
Attendu que dans ces conditions, les époux X..., bénéficiant dès le 10 mars 1997 d'une créance sur Mademoiselle Y..., n'ont pu la compenser, faute d'être débiteurs d'une quelconque somme envers leur locataire ;
Attendu que les époux X... étant en possession de la somme de 50.000 francs au titre du dépôt de garantie au moment où leur créance d'indemnité est née en application du contrat, la compensation s'est opérée de ce fait immédiatement entre leurs mains, de sorte que cette créance n'existant plus au jour de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, les époux X... n'avaient rien à déclarer ;
Attendu que c'est par conséquent à bon droit que le premier juge a débouté Maître REVERDY de sa demande en paiement à l'encontre des époux X..., laquelle n'ayant aucun fondement, de sorte que le
jugement déféré doit être confirmé ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Attendu que les dépens doivent être tirés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire de Mademoiselle Isabelle Y... ; PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Dit que les dépens doivent être tirés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire de Mademoiselle Isabelle Y... et accorde à Maître MOREL, avoué, le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
LE GREFFIER,
LE PRESIDENT,
