Cour de cassation, 27 mai 2021. 19-26.329

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10287 F Pourvoi n° M 19-26.329 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021 1°/ la société [Personne physico-morale 1], dont le siège est [Adresse 1], 2°/ la société Mada, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° M 19-26.329 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2019 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme [P] [P], veuve [H], 2°/ à M. [L] [H], 3°/ à M. [U] [H], tous trois domiciliés [Adresse 3], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat des sociétés [Personne physico-morale 1] et Mada, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat des consorts [H], après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les sociétés [Personne physico-morale 1] et Mada aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés [Personne physico-morale 1] et Mada ; les condamne à payer aux consorts [H] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour les sociétés [Personne physico-morale 1] et Mada Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir confirmé le jugement du 23 janvier 2018 du tribunal de grande instance de la Rochelle, d'Avoir ainsi débouté la SCI Mada et la Sarl [Personne physico-morale 2] de l'intégralité de leurs demandes et d'Avoir condamné ces dernières in solidum à verser à MM. [U] et [L] [H] et à Mme [P] [P] veuve [H], la somme de 3 000 ? sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ; Aux motifs que, sur les demandes formées à l'encontre des consorts [H], l'article 1134 ancien du code civil (articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux) applicable en l'espèce dispose notamment que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », et l'article 1135 ancien (1194 nouveau) qu'elles « conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature » ; qu'il avait été stipulé en page 6 du compromis de vente conclu entre la SCI MADA représentée par Madame [X] [J] et les consorts [H] que : «L'ACQUEREUR sera propriétaire du BIEN à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, et il en aura la jouissance par la perception des loyers, le bien vendu étant actuellement occupé par la Société d'exercice libéral à responsabilité limitée "[Personne physico-morale 2]" ; qu'à ce sujet, il est expressément convenu entre les parties qu'un bail professionnel sera régularisé entre les acquéreurs et la Société d'exercice libéral à responsabilité limitée à associé unique "[Personne physico-morale 2]" pour un montant de mille quatre cents euros par mois (1 .400,00?/mois) hors charges » ; qu'en page 5 de l'acte authentique de vente, il a été stipulé au paragraphe « PROPRIETE JOUISSANCE » que « L'ACQUEREUR est propriétaire du bien à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou occupation » ; que l'engagement de location figurant au compromis n'a pas été repris et le bien a été déclaré libre de toute occupation ou location par la SCI MADA venderesse et précédente bailleresse ; qu'un bail professionnel a été consenti par acte authentique du 12 mai 2015 par les consorts [H] à Monsieur [Y] [U] ; qu'en page 9 de cet acte, il a été stipulé au paragraphe « Cession et sous-location » que : « Le « Preneur » ne pourra céder ni apporter ni sous-louer son droit au présent bail, en tout ou partie. Le tout sauf accord préalable et écrit du "Bailleur". Etant ici précisé, que le « Bailleur » autorise d'ores et déjà le « Preneur » à consentir une convention d'occupation des présents locaux donnés à bail à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « [Personne physico-morale 2] » ; que par acte du 22 mars 2016 dressé sur la requête de Maître [Y] [U], Maître [J] [D], huissier de justice associé à [Localité 1], a fait le constat de messages échangés par téléphone entre le requérant et Maître [X] [J] ; que cette dernière a indiqué dans un message adressé le 11 mai 2015 reçu à 10 h 55 : « O.K. voyez avec elle. Je lui ai dit les embrouilles avec les acquéreurs et que c'est vous qui signez le bail. Elle avait eu le Notaire et savait que ça se signe demain » ; qu'il résulte de ces développements que Madame [X] [J], gérante de la SCI MADA, venderesse et bailleresse antérieure, gérante de la SELARL [Personne physico-morale 2] bénéficiaire de la promesse de bail, avait en cette première qualité accepté la modification à l'acte de vente de l'engagement de location stipulé au compromis de vente, en cette seconde qualité accepté que le bail professionnel soit conclu entre Maître [Y] [U] et les consorts [H] ; que par acte sous seing privé en date du 3 juin 2015 portant avenant à l'acte authentique de bail professionnel du 12 mai 2015, il a été convenu entre les consorts [H] et Maître [Y] [U] que l'autorisation de convenir avec la SELARL [Personne physico-morale 2] était rapportée ; que cet avenant faisait suite à la cessation de la collaboration entre Maître [X] [J] et Maître [Y] [U], non contestée, exprimée notamment dans un message en réponse en date du 15 mai 2015 de ce dernier à cette première, dont le contenu suivant a été constaté par Maître [J] [D] précité : « [X] arrêtez ce cinéma. Vous concluez je plaide. Point barre. Pour le reste on arrête de travailler ensemble. Ça sera mieux pour tout le monde. Je ne veux plus de vos critiques et on se sépare. Reste à régler ce qui m'est dû à ce jour et je récupère mes clients et vous les vôtres. Pour les locaux idem. Chacun chez soi » ; que la rupture de l'activité commune n'a pas été contestée ; qu'un arrêt du 28 octobre 2016 de cette cour ayant statué sur l'appel interjeté par Maître [X] [J] et la SELARL [Personne physico-morale 2] à l'encontre d'une décision du bâtonnier de l'ordre des avocats du barreau de POITIERS confirme cette rupture ; que ce bâtonnier avait statué sur le différend les opposant à Maître [Y] [U] et sur une demande d'indemnisation de ce dernier qui aurait selon elles notamment « capté la clientèle de la SELARL et a signé frauduleusement un bail pour les locaux à son seul nom sans que la SELARL qui occupait toujours les lieux ne soit associée à la signature du bail commercial avec les nouveaux propriétaires des murs » (page 4 de l'arrêt rappelant les prétentions des parties) ; qu'il ne peut dès lors être reproché aux consorts [H] d'avoir rapporté leur autorisation donnée à Maître [Y] [U] de convenir avec la SELARL [Personne physico-morale 2] d'une occupation des locaux donnés à bail ; qu'aucune faute contractuelle ou extracontractuelle ne peut en conséquence être retenue à l'encontre des intimés ; que les appelantes n'ont au surplus pas justifié du préjudice ayant pu résulter de cette faute alléguée ; que le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ces points ; 1°) Alors que, la promesse de vente, qui vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix, fait force de loi entre les parties et s'impose aux juges ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que par un compromis de vente conclu le 16 février 2015 entre la SCI Mada et les Consorts [H], à la faveur duquel un accord des parties était intervenu sur la chose, soit un immeuble situé à [Adresse 4], et sur le prix, soit la somme de 220 000 euros, il avait été stipulé que « (?) il est expressément convenu entre les parties qu'un bail professionnel sera régularisé entre les acquéreurs et la Société d'exercice libéral à responsabilité limitée à associé unique "[Personne physico-morale 2]" pour un montant de mille quatre cents euros par mois (1 .400,00?/mois) hors charges » ; qu'en se contentant de retenir, pour dire que ce compromis de vente ne valait pas vente et que les acquéreurs n'étaient pas tenus par cette stipulation contractuelle, qu'il prévoyait que « l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique », sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, et 1589 du code civil ; 2°) Alors que, en statuant ainsi, pour considérer qu'en ne respectant pas la clause de location en faveur de la Selarl [Personne physico-morale 2], les acquéreurs n'avaient commis aucune faute, de nature contractuelle vis-à-vis de la SCI Mada et délictuelle vis-à-vis de la Selarl [Personne physico-morale 2], la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1382 anciens du code civil (devenus 1231-1 et 1340) ; 3°) Alors que, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que de l'expression d'une volonté librement exprimée; qu'en relevant, pour considérer qu'il résultait, d'une part, de l'acte authentique de vente du 12 mai 2015, qui stipulait que « le BIEN est entièrement libre de la location ou occupation » et, d'autre part, d'un sms que Mme [J] avait adressé à M. [U] le 11 mai 2015 indiquant « Je lui ai dit les embrouilles avec les acquéreurs et que c'est vous qui signez le bail », que cette dernière, en ses qualités de gérante de la SCI Mada, venderesse et bailleresse antérieure, et de gérante de la Selarl [Personne physico-morale 2], bénéficiaire de la promesse de bail, avait accepté la modification dans l'acte authentique de vente de l'engagement de location stipulé au compromis de vente et que le bail professionnel soit conclu entre Me [U] et les consorts [H], sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions des exposantes, p.10 et 11), si, compte tenu du comportement des Consorts [H] vis-à-vis d'elle, Mme [J] n'avait pas été contrainte de dire à M. [U] de signer le bail à seule fin de pouvoir obtenir la réitération par acte authentique de la vente qui devait intervenir avant le 15 mars 2015, en sorte qu'elle n'avait nullement renoncé à la clause de location consentie au bénéfice de la Selarl [Personne physico-morale 2], la cour d'appel a privé sa décision sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 ancien, devenu 1103, du code civil ; 4°) Alors que, les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en jugeant que les Consorts [H], acquéreurs du bien, n'étaient pas tenus par l'engagement de location stipulé dans le seul compromis de vente dès lors que la vente n'était intervenue que le 12 mai 2015, par l'établissement de l'acte authentique qui ne reprenait pas cette clause, sans répondre aux conclusions des exposantes (p.15, in fine) qui, justifiant de ce qu'au jour du compromis de vente, le bien avait une valeur de 290 000 euros (pièce 19), faisait valoir que la vente n'avait été consentie à un prix minoré de 220 000 euros qu'en considération de ce que les acquéreurs s'étaient engagés à louer le bien à la Selarl [Personne physico-morale 2], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) Alors que, les juges du fond doivent examiner l'ensemble des éléments de preuve réunis par les parties ; qu'en affirmant qu'au surplus, les appelantes n'avaient pas justifié du préjudice ayant pu résulter de la faute alléguée, sans examiner l'attestation de M. [A], expert-comptable de la Selarl [Personne physico-morale 2] (pièce n°21), mentionnant une perte de chiffre d'affaires en 2015 de 190 923 ?, l'attestation de l'agence Plaisance immobilière de décembre 2014 (pièce n°19), les dépenses dues au déménagement (pièces n°14 et 17) et le courrier des consorts [H] du 3 juin 2015 (pièce n°7), régulièrement produits aux débats, qui établissaient un préjudice économique et moral, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1382 anciens du code civil (devenus 1231-1 et 1340).