Cour de cassation, 08 octobre 1996. 94-18.902

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société Clichy 2000, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 9 juin 1994 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit de Mme Françoise X..., née Y..., demeurant ..., défenderesse à la cassation ; Mme X... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 6 avril 1995, un pourvoi incident contre le même arrêt; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt; La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 juillet 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller doyen, M. Toitot, conseiller rapporteur, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Ryziger et Bouzidi, avocat de la société Clichy 2000, de Me Cossa, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 1994), que Mme X..., propriétaire d'un local à usage commercial, l'a donné à bail à la société Clichy 2000, les parties étant convenues, le 18 mai 1988, de diminuer le loyer en raison de l'état insalubre de l'immeuble; que la bailleresse a délivré à sa locataire le 26 septembre 1989, puis le 21 janvier 1991 un commandement de payer les loyers; que celle-ci ayant fait opposition aux commandements, le juge des référés, saisi, a renvoyé l'affaire au fond; Attendu que la société Clichy 2000 fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la bailleresse diverses sommes, alors, selon le moyen, "1°/ qu'il résulte de l'avenant du 18 mai 1988 que "les travaux de remise en état de l'immeuble n'ayant pas encore commencé et du fait des inconvénients supportés par le preneur, il ne sera pas appliqué la majoration intégrale légale prévue à l'expiration de la présente période triennale, le nouveau loyer à compter du 1er avril 1987 est fixé d'un commun accord et jusqu'à la rénovation de l'immeuble à 84 000 francs par an, (plus charges 200 francs); que cet avenant ajoutait "que cet accord n'aura aucune incidence sur les révisions ultérieures après rénovation de l'immeuble"; qu'en considérant qu'eu égard à cet avenant qui avait tenu compte des inconvénients supportés par le preneur résultant de l'insalubrité des locaux et à l'accord qu'il contenait sur la révision du loyer, qui faisait la loi des parties, la société Clichy 2000 était mal venue à exercer un droit de rétention sur le paiement des loyers échus au motif que l'immeuble était insalubre et qu'elle s'estimait créancière de dommages-intérêts, puis en ajoutant que cet accord lui interdisait d'évoquer à nouveau l'insuffisance des locaux pour se soustraire à son obligation principale de paiement des loyers dès lors qu'il résulte de cet avenant que la société Clichy 2000 s'est engagée pendant la durée du bail à payer les loyers au montant conventionnel convenu, la cour d'appel, qui ne constate aucune renonciation de la société Clichy 2000 à exiger que le bailleur lui délivre des locaux en bon état et lui assure leur jouissance, a dénaturé ladite clause et violé larticle 1134 du Code civil; 2°/ qu'il ne résulte nullement de l'avenant en date du 18 mai 1988 que le montant du loyer révisé déchargeait le bailleur d'exécuter ses obligations; qu'en considérant que l'accord conclu avec la bailleresse interdisait à la société Clichy 2000 d'évoquer à nouveau l'insuffisance des locaux pour se soustraire à son obligation principale de paiement des loyers dès lors qu'il résulte de cet avenant que la société Clichy 2000 s'est engagée pour la durée du bail à payer les loyers au montant conventionnel, la cour d'appel, qui ne constate nullement que l'avenant exonérait le bailleur d'exécuter ses obligations, a violé l'article 1134 du Code civil; 3°/ qu'il appartient aux juges du fond de motiver leur décision; qu'en énonçant que s'il est vrai que l'opposition a été accueillie par le juge des référés qui, par ordonnance du 3 novembre 1988, a ordonné une expertise pour apprécier l'étendue du préjudice commercial de la société locataire, il n'est pas établi que ce magistrat a recueilli toutes les informations nécessaires pour statuer, la cour d'appel s'est prononcée par motif hypothétique et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile"; Mais attendu qu'ayant relevé que l'accord sur la révision du loyer tenait compte des inconvénients supportés par le preneur en raison de l'insalubrité des locaux, la cour d'appel a souverainement retenu, sans dénaturer cet accord, ni se fonder sur un motif hypothétique, que la locataire ne pouvait exercer un droit de rétention sur le paiement des loyers; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen du pourvoi principal : Vu les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties; que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé; Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Clichy 2000, l'arrêt retient qu'il ne sera pas tenu compte du premier commandement non produit, que le second commandement ne vise pas la clause résolutoire, mais qu'en faisant opposition à ces commandements et en refusant de payer les loyers, la locataire a commis une faute grave justifiant la résiliation du contrat par application de l'article 1184 du Code civil; Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... avait seulement demandé, dans ses conclusions en appel, que soit déclarée acquise la clause résolutoire visée aux commandements, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Sur le troisième moyen du pourvoi principal : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que, pour débouter la société Clichy 2000 de sa demande en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt relève que pendant la durée du bail et compte tenu des termes de l'accord entre les parties, sur le loyer, la locataire ne pouvait valablement présenter une réclamation au titre du préjudice commercial; Qu'en statuant ainsi, alors que cet accord n'interdisait pas une action en indemnisation, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Et sur le premier moyen du pourvoi incident : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que, pour fixer le solde des loyers impayés dûs à Mme X..., l'arrêt qui retient que le grief de non-paiement des loyers sera examiné pendant la durée du bail, ayant expiré le 1er avril 1990 et que l'accord du 18 mai 1988 énonce que le prix du bail sera de 84 000 francs par an à compter du 1er avril 1987, relève que la créance de la bailleresse comprendra donc les loyers du 1er avril 1987 au 28 septembre 1989, sur la base de 54 000 francs par an du 1er avril 1987 au 18 mai 1988 et sur la base de 84 000 francs à compter de cette date; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a renvoyé les parties devant le tribunal pour qu'il soit statué sur leurs demandes portant sur la période postérieure au congé et s'est prononcé sur le principe de la condamnation de la société Clichy 2000 à payer à Mme X... le solde des loyers impayés, l'arrêt rendu le 9 juin 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Paris; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par M. le président en son audience publique du huit octobre mil neuf cent quatre-vingt-seize.