Cour d'appel, 22 octobre 2015. 15/00047

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 22/10/2015 *** N° de MINUTE : 566/2015 N° RG : 15/00047 Jugement (N° 14/01451) rendu le 19 Décembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER REF : MZ/VC APPELANTS Monsieur [B] [B] né le [Date naissance 1] 1927 à [Localité 1] ([Localité 1]) Madame [G] [I] épouse [B] née le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 1] ([Localité 1]) Demeurant ensemble [Adresse 1] [Adresse 2] Représentés et assistés par Me Alexia FASSEU, membre de la SELARL FILLIEUX-FASSEU, avocat au barreau de LILLE INTIMÉ MONSIEUR LE DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU PAS DE CALAIS Demeurant [Adresse 3] [Localité 2] Représenté et assisté par Me Valérie BIERNACKI, membre de la SCP DRAGON & BIERNACKI, avocat au barreau de DOUAI, substituée à l'audience par Me Arnaud DRAGON, avocat au barreau de DOUAI DÉBATS à l'audience publique du 24 Septembre 2015, tenue par Maurice ZAVARO magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Maurice ZAVARO, Président de chambre Bruno POUPET, Conseiller Hélène MORNET, Conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2015 *** Le 22 novembre 2011, la direction générale des finances publiques a adressé à M. [B] et à son épouse Mme [I] une proposition de rectification concernant l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des années 2007 à 2010 du fait d'une réévaluation des parts détenues dans la SCI [B] immobilier concernant un immeuble situé à [Adresse 2]) et de l'omission de déclaration d'une créance détenue par M. [B] sur la société Challenger holding. Le 23 mai 2013, la commission départementale de conciliation arrêtait la valeur vénale de l'immeuble détenu par la SCI [B] à 601 854 € et rendait un avis favorable au maintien des rectifications envisagées par l'administration. Par avis de mise en recouvrement du 23 septembre 2013 il a été demandé aux époux [B] paiement d'un supplément de droits de 35 739 € assorti d'intérêts de retard à hauteur de 4 867 €. Par jugement du 19 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a confirmé la décision de rejet de la réclamation formée par les époux [B], en date du 19 mars 2014. * M. et Mme [B] demandent à être déchargés de l'intégralité des impositions mises à leur charge et sollicitent 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ainsi que la même somme en appel. Ils exposent avoir évalué la SCI [B] à 230 000 € alors que les services fiscaux ont retenu 702 000 €. Ils soutiennent que l'administration fiscale ne pouvait revenir sur une évaluation de la maison à 614 080 €, retenue dans le cadre d'une première proposition de rectification notifiée le 13 octobre 2009 abandonnée en raison d'un vice de procédure. Ils soulignent d'autre part que l'abattement pour résidence principale est passé de 20% en 2007 à 30% en 2008 et qu'il n'en a pas été tenu compte. Ils considèrent enfin que l'administration fiscale n'a pas tenu compte d'un accès en forte pente, d'une construction sur trois niveaux de sept marches, d'un équipement et d'aménagements anciens, d'une absence de sous-sol, garage, jardin, de la situation excentrée du bien. Ils invoquent une expertise réalisée par maître [O], notaire, en octobre 2012. En ce qui concerne la créance Challenger holding, ils font valoir l'absence de saisine de la commission départementale de conciliation, que la créance appartient à la SELARL Soinne et non à M. [B] et qu'elle est en toute hypothèse irrécouvrable. Le directeur départemental des finances publiques du Pas de [Localité 3] conclut à la confirmation du jugement déféré et sollicite 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. SUR CE Sur l'évaluation des parts de la SCI [B] immobilier : La SCI [B] immobilier est propriétaire d'une maison à [Adresse 2] et d'une autre à Condette. Le litige porte sur l'évaluation de la première que les époux [B] ont proposé de fixer à 230 000 € alors que l'administration a retenu la somme suggérée par la commission départementale de conciliation, soit 601 854 € après déduction de 50 000 € au titre du coût des travaux de réfection de la toiture. S'il est exact qu'une première proposition de rectification portant sur les années 2007 à 2009 avait été initiée puis abandonnée, et que la maison était estimée à 614 080 € pour l'année 2007, à rapprocher des 651 854 € retenus par l'administration avant déduction du coût des travaux pour les années 2007 à 2011, il convient d'observer que la première proposition retenait, pour les années 2008 et 2009, 701 801 €, de sorte que l'on ne peut tirer quelque conséquence que ce soit de l'estimation portant sur la seule année 2007. La valeur d'un immeuble est à fixer, comme le rappelle justement le jugement critiqué, d'abord par comparaison avec la valeur de biens similaires, négociés au cours de la période de référence. L'examen des six termes de comparaison retenus par l'administration et validés par la commission départementale de conciliation confirme, pour les motifs développés dans le jugement critiqué, qu'ils sont pertinents par leur situation, la superficie des biens, la qualité des constructions, la date des transactions. Par ailleurs les arguments avancés par les contribuables ont été écartés pour de justes motifs : le désavantage induit par une construction en pente est contrebalancé par l'agrément d'une situation élevée ; la construction sur trois niveaux de sept marches est caractéristique d'une construction des années 70 dans ce secteur, étant observé que si, comme l'indique les contribuables, des édifices plus récents ne présentent pas cet inconvénient, les termes de comparaison sont des constructions de la même époque ; il en va de même de la vétusté des équipements et aménagements. L'absence de garage ne constitue pas un facteur significatif de diminution de la valeur du bien dès lors que la parcelle est d'une ampleur permettant d'y stationner un véhicule. Sa situation excentrée est sans effet dans la mesure où, d'une part, c'est aussi celle des biens de référence et, d'autre part, où il s'agit du quartier le plus prisé de la commune de Neufchatel Hardelot. Enfin les évaluations proposées par maître [O] ainsi que les évaluations réalisées deux agences immobilières en 2011, ne sont pas de nature à contredire le constat tiré des ventes effectivement conclues. Les appelants revendiquent en outre un abattement de 30% du fait qu'ils occupent cette maison qui constitue leur résidence principale et qui n'est pas leur propriété mais celle de la SCI qui comprend quatre actionnaires. L'administration fiscale confirme que les résidences principales ouvrent droit, au bénéfice de leur propriétaire occupant, un abattement de 30% mais souligne que la SCI étant propriétaire de l'immeuble, ce sont les dispositions du BOI-PAT-ISF-30-50-10-20140121 §120 qui doivent s'appliquer, lesquelles prévoient que si les parts des sociétés dont les associés sont réputés directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits sont concernées par ce régime, tel n'est pas le cas des titres des sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier alors même que l'immeuble détenu par le contribuable constituerait sa résidence principale. Les appelants ne contestent pas cette règle, mais invoquent un principe général imposant à l'administration de tenir compte de la situation de pur fait que constitue l'occupation du bien. Ce principe a en effet été affirmé sous cette forme lorsque l'occupant est le propriétaire du bien. Il n'a pas vocation à s'appliquer lorsque le bien n'est pas propriété du contribuable, mais d'une société dans laquelle il détient des parts. Des lors que cette société ne répond pas aux exigences visées ci-dessus, c'est-à-dire quand il s'agit notamment d'une société de gestion qui ne permet pas de considérer que l'associé est directement propriétaire de l'immeuble correspondant à ses droits, il n'y a pas lieu de faire bénéficier le contribuable de l'abattement revendiqué par les époux [B]. Sur la créance discutée : Par jugement du 6 décembre 2000, le tribunal de grande instance de Lille a condamné la société Challenger holding à payer à la SELARL Soinne, liquidateur personnel de M. [B], 914 694 €. M. [B] fait valoir : Que la commission départementale de conciliation n'a pas été saisie de cette question ; Que cette créance n'est pas personnelle à lui-même, le bénéficiaire de la condamnation étant la SELARL Soinne ; Qu'elle est irrécouvrable. Il est constant que le litige relatif à cette créance ne concerne pas son évaluation, qui est acquise aux termes de la décision évoquée ci-dessus, mais les deux autres points évoqués par M. [B]. C'est donc à juste titre que le jugement a retenu que la discussion ne relevait pas de la commission départementale de conciliation. Sur le deuxième point, l'administration fiscale considère que, même s'agissant d'une condamnation sous couvert du liquidateur judiciaire, l'indemnisation représente la réparation du préjudice personnellement supporté par M. [B] du fait des agissements de la société Challenger holding. Elle relève par ailleurs qu'à la date du fait générateur des impositions contestées, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son égard était en cours. Le fondement de l'obligation à réparation imposée à la société Challenger holding est cependant sans importance au regard de l'obligation pour un contribuable d'inclure une créance dans la déclaration de son patrimoine susceptible de donne lieu à ISF, qui ne s'impose que lorsque la créance est personnelle à l'intéressé. Que le liquidateur ait pu obtenir une condamnation sur le fondement du préjudice subi par le contribuable ne change rien au fait que celui-ci n'est pas le bénéficiaire de la condamnation et qu'il ne dispose d'aucun droit sur les fonds ainsi définis. Par ailleurs la procédure de liquidation judiciaire a pour effet de dessaisir celui qui en fait l'objet de l'administration et de la disposition de ses biens. Le fait que cette procédure était en cours à la date du fait générateur des impositions contestées ne permet donc pas à l'administration fiscale de retenir la créance de la SELARL Soinne sur la société Challenger holding comme devant figurer parmi les biens devant être déclarés par M. [B]. Il convient en conséquence, sans s'interroger davantage sur le caractère recouvrable ou non de cette créance, d'infirmer le jugement déféré sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré ; Dit la décision de rejet de réclamation du 19 mars 2014 non fondée ; Prononce la décharge des impositions mises à la charge des époux [B] du fait de la prise en compte d'une créance de la SELARL Soinne sur la société Challenger holding d'un montant de 914 694 € ; Condamne l'administration fiscale à payer à M. et Mme [B] 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier,Le Président, D. VERHAEGHEM. ZAVARO