Cour de cassation, 07 décembre 2004. 01-13.866

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens réunis, pris en leurs diverses branches, tel qu'énoncés au mémoire en demande et reproduits en annexe : Attendu que le 11 juillet 1986, M. X..., notaire associé de la société civile professionnelle Alarçon-Feraud, à Nice, a reçu en dépôt au rang de ses minutes un acte sous seing privé, portant cession aux sociétés Immobail BTP Auxicomi et Fructicomi, d'une promesse de bail emphytéotique consentie par la ville de Nice à la SEP par acte administratif du 19 juillet 1985, enregistré à la préfecture le 29 juillet 1985, dont copie était jointe ; qu'il était également joint à l'acte de cession la copie d'un avenant à cette promesse et la copie d'un acte du 11 juillet 1986 aux termes duquel la ville de Nice et la société SEP constatant la réalisation des conditions suspensives énoncées à la promesse de bail, notamment celle relative à la libération des lieux de tout occupant, décidaient que le bail prendrait effet au 1er août 1986, pour une durée de 99 ans ; qu'il était précisé pour les besoins de la publicité foncière, notamment, que la parcelle appartenait au domaine privé de la commune par suite de l'acquisition qu'elle en avait faite en 1932 ; que le même jour, M. X... substituant M. Y..., notaire à Paris, a reçu un acte par lequel les sociétés Immobail BTP, Auxicomi et Fructicomi consentaient un crédit-bail immobilier à la société en nom collectif Elysée Palace d'un montant de 60 000 000 francs pour la construction d'un hôtel sur le terrain objet du bail emphytéotique, selon les permis de démolir et de construire obtenus par cette dernière ; que le 28 juillet 1989, M. Z..., notaire associé de la SCP Z... et Besins, successeur de M. Y..., a reçu un avenant au contrat de crédit-bail, augmentant le montant du financement de 7 000 000 francs ; que par acte sous seing privé du 2 juillet 1990, la Banque française de l'Orient (BFO) a prêté une somme de 60 000 000 francs à la société nouvelle de l'Elysée Palace, sous la garantie de la société Royal Monceau désignée "mère de l"emprunteur qu'elle s'est substitué" afin de financer, notamment, l'acquisition, par cette dernière, du capital de la SNC Elysée Palace et de la S.A. Hôtel Elysée Palace, qui exploitait l'hôtel ; que le remboursement de ce prêt était exigible le 2 juillet 1993 ; que la SNC ayant demandé à exercer l'option d'achat au 30 juin 1993 prévue au contrat, les crédit-bailleurs lui ont donné leur accord ; que toutefois le transfert de propriété n'est pas intervenu et, alors que, par jugement du 5 avril 1996, avait été ouvert le redressement judiciaire de la SNC Elysée Palace, le juge des référés a, par ordonnance du 28 octobre 1996, constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 15 juillet 1995, faute de paiement des loyers ; qu'invoquant la nullité du bail emphytéotique portant sur un bien dépendant du domaine public de la ville de Nice et prétendant que cela aurait conduit la société UIS à renoncer à financer la levée de l'option d'achat, la société nouvelle de l'Elysée Palace qui a absorbé la SNC Elysée Palace et se dénomme aujourd'hui société Elysée Palace, a recherché la responsabilité des notaires; que la BFO, qui n'a pu recouvrer sa créance, est intervenue volontairement pour obtenir réparation du préjudice qu'elle prétendait avoir subi par la faute desdits notaires ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 7 mai 2001) a rejeté les demandes de la BFO ; Attendu, d'abord, que c'est par une interprétation rendue nécessaire par le rapprochement des lettres arguées de dénaturation avec la lettre du notaire de la société UIS du 19 décembre 1994, selon laquelle les représentants des sociétés du groupe Royal Monceau s'opposaient à une démarche auprès de la ville de Nice en vue d'une régularisation du statut du terrain litigieux, que la cour d'appel a souverainement estimé que la décision de la société UIS de renoncer à refinancer l'opération de crédit-bail ayant donné lieu au financement initial par la BFO pour un montant de 60 000 000 francs, avait nécessairement pris en compte ce refus de régularisation par les sociétés ; que la constatation, par la cour d'appel, de la proposition de régularisation par le notaire de la société UIS rend ainsi inopérant le moyen opposé par la BFO de sa qualité de tiers aux contrats de bail et de crédit-bail ne lui permettant pas de procéder à cette régularisation ; que procédant ensuite à la recherche prétendument omise, l'arrêt constate que lorsqu'il a ultérieurement été demandé à la ville de Nice de régulariser la situation, celle-ci a pris le 29 septembre 1995 une décision de déclassement de l'immeuble, puis a consenti un nouveau bail emphytéotique pour la durée restant à courir, ce dont il résultait que les sociétés du Groupe Royal Monceau disposaient, lors des négociations sur le financement, de la possibilité de régulariser la situation du terrain, partant celle du bail ; que l'arrêt retient encore qu'il résultait, notamment, de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 5 décembre 1997, que, dès le 4 juin 1995, les dirigeants du groupe Royal Monceau, dont le développement avait été financé par des crédits à moyen terme ou des crédits baux immobiliers qui s'étaient révélés trop lourds, avaient demandé la désignation d'un mandataire ad hoc pour les assister et parvenir à une solution amiable avec le pool bancaire, en alternative à l'ouverture d'une procédure collective et qu'il était ainsi suffisamment établi que le groupe connaissait de sérieuses difficultés avant le refus de la société UIS ; que de ce motif et de celui dont la complémentarité exclu qu'il soit inopérant, pris de ce que l'opération de refinancement était destinée à permettre le remboursement à la BFO de son prêt de 60 000 000 francs, la cour d'appel qui, dans l'exercice de son pouvoir souverain, a apprécié l'élément de preuve constitué par le document du 14 décembre 1994, dépourvu de toute valeur contractuelle n'étant pas signé, et, se fondant sur le motif qu'elle n'a pas relevé d'office, relatif au cautionnement hypothécaire qui aurait été exigé par la société UIS, a décidé que la cause de la renonciation de refinancement se trouvait dans la prise en compte par la société UIS de la situation financière des sociétés du groupe Royal Monceau, a pu en déduire que le préjudice invoqué par la BFO n'était pas en relation de causalité avec la faute reprochée aux notaires ; que par ces motifs, qui rendent inopérants le premier moyen en sa première branche et le second moyen en ses première et troisième branches, l'arrêt est légalement justifié ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Banque française de l'Orient aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la BFO à payer 2 000 euros, ensemble, aux deux SCP notariales et aux deux notaires ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille quatre.