Cour d'appel, 26 février 2026. 25/08828

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 10 ARRÊT DU 26 FEVRIER 2026 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08828 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLL5O Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Avril 2025-Juge de l'exécution de FONTAINEBLEAU- RG n° 25/00054 APPELANTE S.C.I. [1] représentée par sa gérante Mme [O] [F] [Adresse 1] [Adresse 1] Ayant pour avocat Maître Dominique NARDEUX de la SELEURL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN INTIMÉE Association [2] représentée par sa présidente Madame [D] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] Ayant pour avocat Maître Vasco JERONIMO de la SCP LCA LES CONSEILS ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Cyril Cardini, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Dominique Gilles, président de chambre Madame Violette Baty, conseiller Monsieur Cyril Cardini, conseiller GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier ARRÊT -contradictoire -par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. -signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Madame Michelle Nomo, greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 1. Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2022, la société [1] (la société) a donné à bail commercial des locaux à l'association [2] (l'association) à compter du 1er septembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 2 730 euros toutes taxes comprises. 2. Le 7 novembre 2023, la société a fait délivrer à l'association un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 12 140 euros. 3. Par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau a, notamment, constaté l'acquisition de la clause résolutoire en date du 8 novembre 2023, condamné l'association à payer la somme provisionnelle de 14 900 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 14 avril 2024, dit que l'association pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit que faute pour l'association de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à l'expulsion immédiate de l'association. 4. Cette décision a été signifiée à l'association par acte du 10 juillet 2024. 5. Par arrêt du 10 juillet 2025, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire le 8 novembre 2023 et, statuant à nouveau, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 7 décembre 2023. 6. Entre-temps, par acte du 24 décembre 2024, la société a fait délivrer à l'association un commandement de quitter les lieux. 7. Par acte du 13 janvier 2025, l'association a assigné la société devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Fontainebleau en nullité du commandement et paiement de dommages et intérêts. 8. Par jugement du 29 avril 2025, le juge de l'exécution a : - constaté l'absence d'exigibilité de la créance de la société et par voie de conséquence l'absence de titre exécutoire et l'absence de respect de l'exigence de mise en demeure préalable prévue par l'ordonnance de référé du 2 juillet 2024 ; - constaté l'absence d'effet de la clause résolutoire du fait des délais de paiement accordés et respectés par l'association ; - prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux du fait de l'absence d'exigibilité de la clause résolutoire ; - débouté la société de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société à payer à l'association la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts ; - condamné la société à payer à l'association la somme de 2 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société aux entiers dépens. 9. Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu que la société, qui soutient que l'association n'a pas réglé les charges correspondant au remboursement de frais d'électricité, ne produit aucune facture, alors que le bail stipule que ces remboursements d'électricité sont soumis à la réception par le preneur de factures relatives au compteur électrique situé à l'adresse du bail, étant précisé que le flou entre bâtiments A et B pourrait être une cause de désaccord entre les parties. Il a par ailleurs retenu que l'association produit de nombreux relevés de compte attestant de virements mensuels distincts d'acquittement de l'arriéré locatif ainsi que du loyer et des charges courantes dus depuis l'ordonnance. Il en a déduit que l'association n'est pas défaillante dans ses paiements, de sorte que la créance n'est pas exigible et la clause résolutoire n'est pas acquise. 10. Par déclaration du 12 mai 2025, la société a interjeté appel de ce jugement. 11. Par ordonnance du 9 octobre 2025, notifiée aux parties par voie électronique le même jour, le conseiller délégué a, sur le fondement de l'article 906-2 du code de procédure civile, déclaré irrecevables toutes conclusions de l'intimée. 12. La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2025. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 13. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 25 juillet 2025, la société demande à la cour d'appel de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 29 avril 2025 ; Statuant à nouveau : - débouter l'association de toutes ses demandes, fins et conclusions - constater la régularité du commandement de quitter les lieux du 24 décembre 2024 délivré à l'association ; - l'autoriser à procéder à l'expulsion de l'association ; - condamner l'association à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ; - condamner l'association à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner l'association aux entiers dépens. 14. La société [1] fait valoir que les charges n'ont pas été réglées, notamment les factures de remboursement des frais d'électricité. Elle indique produire en cause d'appel les factures litigieuses dont l'association ne justifie pas du paiement, ajoutant que cette dernière n'a réglé que les loyers et que les règlements ont tous été effectués après le 15 de chaque mois. Elle en déduit que le non-respect de l'échéancier fixé dans l'ordonnance de référé emporte l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence, la résiliation du contrat. 15. Elle ajoute qu'elle a adressé par lettre recommandée, conformément aux dispositions de l'ordonnance, une mise en demeure, qui est restée sans effet, 8 jours avant la signification du commandement qui est donc régulier. 16. Elle sollicite par ailleurs le paiement de dommages et intérêts en faisant valoir que l'attitude de l'association, fondée sur une exploitation abusive des recours procéduraux, lui a causé un préjudice financier et un préjudice moral. MOTIVATION 17. A titre liminaire, il convient d'indiquer que l'association ayant été déclarée irrecevable à conclure par ordonnance du 9 octobre 2025, il n'y a pas lieu de tenir compte des conclusions déposées par celle-ci le 29 septembre 2025, étant rappelé que l'association est, dès lors, réputée s'être appropriée les motifs du jugement en application de l'article 954 du code de procédure civile. Sur la nullité du commandement de quitter les lieux : 18. Aux termes de l'ordonnance du 2 juillet 2024 (pièce appelante n° 5), signifiée à l'association par acte du 10 juillet 2024 (pièce appelante n° 6), le tribunal a notamment : - condamné l'association à payer la somme provisionnelle de 14 900 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 14 avril 2024 ; - dit que l'association pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ; - dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; - dit que faute pour l'association de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à l'expulsion immédiate de l'association. 19. Par arrêt du 10 juillet 2025 (pièce appelante n° 11), la cour d'appel a confirmé l'ordonnance, sauf en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire le 8 novembre 2023, et, statuant à nouveau du chef infirmé, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 7 décembre 2023 à minuit. 20. Le bail conclu le 16 septembre 2022 porte notamment sur le bâtiment A d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] (pièce appelant n° 1). L'article 23 du bail stipule que « le bail est consenti et accepté moyennant le paiement d'un loyer annuel de 32 760,00 euros TTC ('), et qui sera payable par mois et d'avance le 15 (') de chaque mois par virement automatique au bailleur, ou à tout autre endroit ultérieurement désigné par le bailleur. Le montant mensuel du loyer est donc de 2 730,00 euros TTC (') ». L'article 27 du bail stipule que « le preneur s'engage à rembourser les frais d'électricité du compteur électrique situé au [Adresse 3] ('). Ce compteur électrique étant commun à l'ensemble des bâtiments A et B, le bailleur gardera à sa charge la somme de 100 € sur chaque facture mensuelle pour pallier à la consommation des locataires occupant une partie du bâtiment B ne consommant que de l'électricité pour la lumière. Dans l'hypothèse où un des locataires qui occupe une partie du bâtiment B aurait besoin d'une fourniture d'électricité supérieure à celle de la lumière, le bailleur s'engage à poser un compteur divisionnaire de façon à en déduire également sa consommation électrique ». L'article 29 précise que « (') pour les frais de remboursement d'électricité et autres éventuels remboursements, le preneur recevra une facture mensuelle ». 21. Par lettre recommandée envoyée le 6 décembre 2024 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » (pièces appelante n° 7 et 8), la société a mis en demeure l'association de lui régler sous huitaine la somme totale de 4 308,76 euros se décomposant comme suit : - article 700 du code de procédure civile : 1 200 euros ; - dépens : - commandement de payer : 181,46 euros ; - assignation : 82,50 euros ; - signification ordonnance : 74,60 euros ; - droit de plaidoirie : 13 euros - factures de remboursement d'électricité : - n° 20220071 du 20 juillet 2024 : 2 190,42 euros ; - n° 20220074 du 16 septembre 2024 : 566,78 euros 22. Si l'association a été condamnée au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, ces sommes ne sont pas au nombre de celles - loyer courant, charges et remboursement de l'arriéré locatif - dont le défaut de paiement à bonne date est susceptible d'entraîner, en exécution de l'ordonnance, la reprise des effets de la clause résolutoire. 23. Il en va de même du retard de paiement allégué des loyers qui ne sont pas visés dans la mise en demeure. 24. Concernant le remboursement des frais d'électricité, la société produit en cause d'appel deux factures. La première (pièce appelante n° 12), n° 20220071 en date du 20 juillet 2024, renvoie à un ensemble d'autres factures, ainsi qu'il suit : - facture du 22 décembre 2023 n° A620000741037 : 308,61 euros HT - avoir facture du 22 décembre 2023 n° A620000741037 : -83,33 euros HT - facture du 22 janvier 2024 n° A40016710474 : 318,81 euros HT - avoir facture du 22 janvier 2024 n° A40016710474 : -83,33 euros HT - facture du 10 avril 2024 n° A220008241623 : 743,31 euros HT - avoir facture du 10 avril 2024 n° A220008241623 : -83,33 euros HT - facture du 22 avril 2024 n° A20040154837 : 270,27 euros HT - avoir facture du 22 avril 2024 n° A20040154837 : -83,33 euros HT - facture du 22 mai 2024 n° A20040200093 : 412,68 euros HT - avoir facture du 22 mai 2024 n° A20040200093 : -83,33 euros HT - facture du 22 juin 2024 n° A220008350755 : 354,99 euros HT - avoir facture du 22 juin 2024 n° A220008350755 : -83,33 euros HT Total : 1 825,35 euros HT, soit 2 190,42 euros TTC 25. La seconde facture (pièce appelante n° 13), n° 20220074 du 16 septembre 2014, renvoie également à deux factures, ainsi qu'il suit : - facture du 15 août 2024 n° 120009615288 : 199,59 euros HT - avoir facture du 15 août 2024 n° 120009615288 : -83,33 euros HT - facture du 21 août 2024 n° 620000752518 : 439,39 euros HT - avoir facture du 21 août 2024 n° 620000752518 : -83,33 euros HT Total : 472,32 euros HT, soit 566,78 euros TTC 26. Ces deux pièces, qui renvoient à d'autres factures auxquelles il est fait référence mais qui ne sont pas produites, apparaissent insuffisantes à établir que l'association serait débitrice des sommes réclamées au titre du remboursement des frais d'électricité, étant en outre observé que la facture du 20 juillet 2024 renvoie à des factures qui sont toutes antérieures à l'ordonnance de référé du 2 juillet 2024. 27. Par conséquent, le manquement de l'association à ses obligations, pour lesquelles elle a été mise en demeure, n'étant pas établi, la clause résolutoire n'a pas repris ses effets, étant précisé qu'il n'y a pas lieu de tenir compte du retard ou du défaut de paiement allégué des loyers qui ne sont pas visés dans la mise en demeure. 28. Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point. Sur les demandes de dommages et intérêts : 29. La solution donnée au présent litige concernant la nullité du commandement de quitter les lieux conduit à débouter la société de sa demande de dommages et intérêts. 30. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formée par l'association en réparation du préjudice subi tenant à l'irrégularité du commandement de quitter les lieux, cette dernière ne justifie pas, de manière circonstanciée, du préjudice que lui aurait causé la procédure engagée par la société, alors que le commandement de quitter les lieux a été annulé par le premier juge et qu'elle n'a donc pas été expulsée. 31. Dès lors, le jugement sera infirmé, mais seulement en ce qu'il condamne la société à payer à l'association la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, et, la cour d'appel statuant à nouveau, celle-ci sera déboutée de sa demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles : 32. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société, qui succombe, pour l'essentiel, en son appel, sera condamnée aux dépens. 33. En application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de débouter la société, tenue aux dépens, de sa demande formée sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS La cour d'appel : Infirme le jugement rendu le 29 avril 2025 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Fontainebleau, mais seulement en ce qu'il condamne la société [1] à payer à l'association [2] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Déboute l'association [2] de sa demande de paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi tenant à l'irrégularité du commandement de quitter les lieux ; Condamne la société [1] aux dépens ; Déboute la société [1] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, Le président,