Cour de cassation, 02 février 2022. 21-10.434

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 2 février 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10058 F Pourvoi n° A 21-10.434 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 FÉVRIER 2022 Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet [X], dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 21-10.434 contre l'arrêt rendu le 14 octobre 2020 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant à la société [Adresse 6], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 8], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations écrites de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 14 décembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] PREMIER MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré non-écrite la clause 22-2 b) du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3], D'AVOIR annulé la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 3 novembre 2014, D'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur la violation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 7], D'AVOIR rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] tendant à ce que soient jugées inefficaces l'article 6, 2, 3° et 4°, l'article 7, 2, 3°, et l'article 7, 3, 1° du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] en ce qu'elles prévoient que les lots n° [Cadastre 2] à n° [Cadastre 4] pourront être occupés commercialement, l'occupation commerciale du lot n° [Cadastre 5] étant régulière, et D'AVOIR rejeté les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] sur le fondement de la violation du PLU de la ville de [Localité 7] ; 1. ALORS QUE les immeubles qui étaient matériellement affectés à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 sont des locaux d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, et sont soumis à son contrôle, en cas de changement d'usage ; qu'il s'ensuit que l'usage du local s'apprécie par rapport aux circonstances de fait, et non aux circonstances de droit, de sorte que la dénomination du règlement de copropriété est sans incidence sur la qualification de l'usage ; qu'en affirmant que l'usage des lots en débat était commercial dès l'origine, en exécution de l'article 6 du règlement de copropriété, dès lors qu'il admettait la possibilité d'une exploitation commerciale des lieux loués depuis la création de la copropriété, et que les emplacements de parking ne pouvaient donc être considérés comme des annexes aux locaux à usage d'habitation de l'immeuble, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération des stipulations du règlement de copropriété admettant une pluralité d'usage, a déduit un motif inopérant, en violation de l'article L. 631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation ; 2. ALORS QUE l'usage du local s'apprécie par rapport aux circonstances de fait, et non aux circonstances de droit, de sorte que la conformité de l'usage à la destination de l'immeuble est sans incidence sur sa qualification ; qu'en relevant que l'usage commercial est conforme à la destination de l'immeuble, quand il appartenait à la SCI [Adresse 6] de rapporter la preuve que les parkings étaient matériellement affectés à un usage autre que l'habitation avant le 1er janvier 1970, la cour d'appel a déduit un motif inopérant, en violation de l'article L. 631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation ; 3. ALORS QUE le local est réputé à usage d'habitation, de sorte qu'il appartient à celui qui se prévaut d'un autre usage que l'habitation d'en rapporter la preuve ; qu'en affirmant que les parkings « peuvent aussi bien avoir été conçus pour répondre aux besoins des locaux à usage commercial de l'immeuble », quand une telle incertitude subsistant à l'examen du permis de construire aurait dû être retenu au détriment de la SCI [Adresse 6] sur laquelle pèse la charge de la preuve d'un usage autre que l'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article L. 631-7, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation ; 4. ALORS QUE le motif dubitatif équivaut au défaut de motifs ; qu'en affirmant que les parkings « peuvent aussi bien avoir été conçus pour répondre aux besoins des locaux à usage commercial de l'immeuble », la cour d'appel a déduit un motif dubitatif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 5. ALORS subsidiairement QU'il résulte des termes mêmes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date ; qu'en revanche, ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet d'attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l'affectation d'un local à un autre usage que l'habitation ; qu'en se fondant sur l'affectation du local à un autre usage que l'habitation au 1er janvier 1970, quand le syndicat des copropriétaires se prévalait de la violation des prescriptions du permis de construire destinant les garages à un usage d'habitation, la cour d'appel qui n'a pas vérifié la régularité d'une telle affectation à un usage commercial, ni constater qu'il était autorisé par l'autorité publique compétente, a privé sa décision de base légale au regard de la disposition précitée. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré non-écrite la clause 22-2 b) du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3], D'AVOIR annulé la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 3 novembre 2014, D'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté le moyen tiré de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur la violation du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 7], D'AVOIR rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] tendant à ce que soient jugées inefficaces l'article 6, 2, 3° et 4°, l'article 7, 2, 3°, et l'article 7, 3, 1° du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] en ce qu'elles prévoient que les lots n° [Cadastre 2] à n° [Cadastre 4] pourront être occupés commercialement, l'occupation commerciale du lot n° [Cadastre 5] étant régulière, et D'AVOIR rejeté les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] sur le fondement de la violation du PLU de la ville de [Localité 7] ; ALORS QUE dans l'hypothèse où une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé ou de changer sa destination ; qu'il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation ; qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une telle déclaration ou demande de permis, de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier d'après les règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision ; qu'elle doit tenir compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 111-12 devenue celles de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme issues de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui prévoient la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans à l'occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci, sous réserve, notamment, que les travaux n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ; qu'en retenant l'application de la prescription décennale par cela seul que le règlement de copropriété autorisait d'emblée l'affectation des lots querellés nos [Cadastre 2] à [Cadastre 4] à un usage commercial, en l'état d'une construction achevée depuis plus de dix ans et d'un changement de destination remontant lui-même à plus de dix ans et ne relevant pas de la délivrance d'un permis de construire, l'irrégularité alléguée de la situation étant alors régularisée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la modification de l'affectation des garages à un usage commercial ne contrevenait pas aux prescriptions du permis de construire initial, ce qui était exclusif du jeu de la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-12 devenu l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme.