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CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10633 F
Pourvoi n° Q 18-11.976
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par Société d'importation, de diffusion et d'exportation de matériaux (SIDEM), dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. X... Y..., domicilié [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me A..., avocat de la Société d'importation, de diffusion et d'exportation de matériaux, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... ;
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'importation, de diffusion et d'exportation de matériaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'Importation, de Diffusion et d'Exportation de Matériaux ; la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me A..., avocat aux Conseils, pour la Société d'Importation, de Diffusion et d'Exportation de Matériaux .
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le débat est circonscrit au prix du bail renouvelé ; que, des dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, il résulte que, pour échapper au plafonnement du loyer, le bailleur doit rapporter la preuve de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et que celle-ci est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité considérée ; qu'il ne s'agit pas de considérer que l'incidence a été effective, puisque la gestion du commerce n'incombe pas au bailleur, mais que, compte tenu à la fois de la nature des modifications et de l'activité faisant l'objet du bail, la modification des facteurs locaux permet un exercice de l'activité dans des conditions plus favorables ; que la question de la terrasse, ou plus exactement de son absence, est sans portée puisqu'il est constant que le local donné à bail n'a jamais comporté de terrasse, de sorte que ceci ne correspond pas à une modification et qu'il ne pourrait en être tenu compte qu'au stade éventuel d'une comparaison avec des locaux en disposant mais non pas pour envisager le déplafonnement ; qu'il doit être admis qu'en l'espèce le secteur de la rue Vital Carles où se situe l'entrée principale du local donné à bail a connu un remaniement total emportant modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en effet, cette voie auparavant ouverte à la circulation est devenue semi piétonne avec passage du tramway ; qu'à proximité immédiate, la place Pey Berland a été également aménagée avec les deux stations de tramway et l'installation d'une station de vélos en libre-service ;
que les parties discutent d'ailleurs bien davantage de l'impact de cette modification que de la modification elle-même et que la cour retiendra, comme le premier juge, que compte tenu de l'importance du réaménagement urbain du secteur ceci correspondait à une modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'il convient toutefois de déterminer dans un second temps si cette modification était de nature à avoir un impact favorable sur une activité de restauration, nature de l'activité exploitée dans le commerce donné à bail ; qu'il ne s'agit pas de s'attacher à l'évolution du chiffre d'affaires du preneur qui dépend au premier chef de son exploitation mais bien de déterminer si le réaménagement tel qu'il est caractérisé est de nature à favoriser le commerce ; que c'est bien sur le bailleur, demandeur au déplafonnement, que repose la charge de la preuve ; qu'en l'espèce, force est de constater que les éléments produits sont insuffisants ; que le rapport de l'expert fait état de constatations pour le moins dubitatives en ce qu'il indique que « la semi piétonisation d'une voie désormais desservie par un tramway a fréquemment été considérée, au regard d'un commerce de restaurant, comme un élément constitutif d'une modification notable des facteurs de commercialité » mais que « le restaurant situé entre les deux arrêts du tram bénéficie peut-être moins de cette modification que les restaurants de la place Pey Berland » ; que le surplus de l'analyse de l'expert est lié à la modification des facteurs locaux en elle-même, laquelle est admise par la cour, mais non pas à la nature favorable ou non de cette modification ; que la seconde entrée du local ne saurait en soi être un motif de déplafonnement ; qu'outre qu'il n'est pas soutenu que cette entrée aurait été constituée pendant le cours du bail désormais renouvelé, aucun élément ne permet de constater qu'elle bénéficierait d'une modification spécifique des facteurs de commercialité alors que le bailleur invoque à ce titre l'ouverture de commerces postérieurement à la date à laquelle doit se placer la cour pour apprécier le prix du bail, soit le 1er janvier 2013 ; que, pour le surplus, l'appelante [société SIDEM] procède par affirmations en considérant que l'attractivité générale de la ville de Bordeaux et le réaménagement urbain aurait nécessairement eu un impact positif, mais sans donner d'éléments permettant de caractériser en quoi cette modification était de nature à avoir un impact favorable pour un commerce de restauration situé, non pas sur la place Pey Berland elle-même, mais en partie basse de la rue Vital Carles ; qu'il n'y avait donc pas lieu à déplafonnement sur le fondement de la modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'on ne saurait de même considérer que la proposition de M. Y... de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 12.000 € emportait pour lui acceptation du déplafonnement dans la mesure où cette proposition, laquelle était nécessairement de nature transactionnelle, n'a pas été acceptée, étant encore rappelé la particulière évolution des demandes du bailleur ; qu'en cause d'appel, la société SIDEM invoque subsidiairement un nouveau moyen en considérant le caractère monovalent du local, valant le déplafonnement du loyer réclamé et justifiant sa demande de le voir fixé à la valeur locative ; que, pour les activités désignées par les dispositions de l'article L. 146-39 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut en effet, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée et échapper au plafonnement résultant de l'application de l'indice national de la construction ; que la monovalence ne s'apprécie pas en fonction des stipulations du bail, mais en fonction des caractéristiques des locaux qui doivent être conçus et réalisés pour une activité particulière et sans laquelle le local devrait être entièrement réaménagé voire reconstruit pour l'exercice d'une autre activité entraînant des travaux importants et coûteux ; qu'à ce titre, le bailleur fait valoir que les lieux sont, aux termes du bail, à usage exclusif de restaurant, qu'ils ont bénéficié depuis longtemps et avant l'arrivée des actuels locataires, de travaux d'aménagement comprenant des éléments de décoration de type chinoise incorporés au plafond ou sur les murs et au sous-sol pour plus de la moitié de sa surface d'une cuisine professionnelle et d'une plonge ; qu'il en déduit que l'exercice d'un autre commerce nécessiterait la dépose intégrale de la cuisine professionnelle, la dépose de tout le système d'aération, la dépose du monte-plat intégré dans la maçonnerie, la dépose de la plonge professionnelle, une dépollution complète compte tenu de la présence de graisses, outre que la salle de restaurant devrait être complètement reprise pour récupérer les murs et plafonds d'origine puis cloisonnée avec reprise de l'électricité ; que, alors que la monovalence est généralement exclue pour des locaux à usage de cafés-restaurants ou cafés-bars, en procédant ainsi, sans apporter d'éléments chiffrés, en ne justifiant pas davantage cette nécessité d'importantes transformations pour l'exercice d'une autre activité dans ses locaux, en évoquant essentiellement des travaux de dépose, d'aménagements et de décoration sans démontrer la nécessité de la dépose du monte-plat, seul élément incorporé à l'immeuble, le bailleur n'établit pas cette monovalence de ses locaux, lesquels ont eu un autre usage par le passé sans qu'il soit fait état de l'ampleur des aménagements, permettant le déplafonnement des loyers qu'il entend réclamer ; qu'au surplus, il ne tire pas même les conséquences de sa demande de loyer déplafonné au titre des locaux monovalents en ne présentant pas comme l'imposent les dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce, une demande de loyer fixé en considération des usages observés dans la branche d'activité considérée qu'il n'invoque pas en ne se référant qu'à la valeur locative telle qu'établie par l'expert qui n'avait pas été missionné sur la monovalence des locaux querellés seulement évoquée en cause d'appel et avait inclus dans la comparaison des locaux affectés à d'autres types de commerce ; que la cour ne peut donc que rejeter également sa demande de déplafonnement au titre de la monovalence des locaux loués ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, si l'expert judiciaire a relevé que la semi-piétonisation d'une rue désormais desservie par un tramway a fréquemment été considérée au regard de commerces de restaurant comme un élément constitutif d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, il reste que la preuve d'une incidence favorable sur le commerce exercé, qui incombe au bailleur, n'est pas rapportée en l'espèce alors que, à juste titre le preneur fait valoir qu'il ne dispose pas de terrasse contrairement aux autre concurrents donnant sur la place Pey Berland ou sur la place Saint Christoly, de nature à être un élément favorable pour la clientèle potentielle dont l'attention ne peut être attirée que par la seule présence de l'enseigne rue Vital Carles, en partie basse de la rue, de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de déplafonnement ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer lorsqu'elle est de nature à avoir un incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que les conditions du déplafonnement s'apprécient à la date du renouvellement du bail ; que, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, la cour d'appel a retenu que la société SIDEM procédait par affirmations en considérant que l'attractivité générale de la ville de Bordeaux et le réaménagement urbain auraient nécessairement eu un impact positif sur le commerce de restauration de M. Y..., sans cependant donner d'éléments permettant de caractériser en quoi cette modification était de nature à avoir un impact favorable pour ce commerce situé, non pas sur la place Pey Berland elle-même, mais en partie basse de la rue Vital Carles ; qu'en statuant ainsi, sans s'en expliquer au regard des conclusions d'appel de la société SIDEM (conclusions d'appelant n° 3, pp. 10 à 13) et des pièces qu'elle versait aux débats, dont il ressortait que l'activité commerciale de la ville de Bordeaux ayant connu une évolution notable, principalement dans le centre-ville, à proximité des lieux loués, en raison d'une augmentation très importante du nombre d'habitants et de visiteurs au cours des dernières années, ces éléments induisaient une augmentation conséquente des clients potentiels du commerce de restauration asiatique du preneur situé dans un secteur ne comptant aucun autre restaurant de ce type, recherché aussi bien par des touristes que par des résidents pour ses spécialités culinaires, elle n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, dans leur rédaction applicable à la cause ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer lorsqu'elle est de nature à avoir un incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; que les conditions du déplafonnement s'apprécient à la date du renouvellement du bail ; qu'en retenant, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, que la société SIDEM n'apportait pas d'élément permettant de caractériser en quoi l'attractivité générale de la ville de Bordeaux et le réaménagement urbain étaient de nature à avoir un impact favorable pour le commerce de restauration asiatique du preneur, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appelant n° 3, p. 11), si l'expansion commerciale qu'avait connue l'agglomération de Bordeaux durant les dernières années, principalement dans le centre-ville, à proximité des lieux loués, dans un secteur ne comptant aucun autre restaurant asiatique, ne s'était pas traduite par une augmentation substantielle du chiffre d'affaires du commerce de M. Y... au 1er janvier 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, dans leur rédaction applicable à la cause ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU' en tout état de cause, des locaux affectés à usage de restaurant sont monovalents lorsqu'un changement d'affectation ne peut intervenir sans d'importants travaux ; que, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, la cour d'appel a retenu que la société SIDEM ne justifiait pas de l'importance des travaux de transformation requis pour l'exercice d'une activité autre que de restauration asiatique dans ses locaux, évoquant essentiellement des travaux de dépose, d'aménagements et de décoration ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'exercice d'un commerce autre que de restauration asiatique nécessitait « la dépose intégrale de la cuisine professionnelle, la dépose de tout le système d'aération, la dépose du monte-plat intégré dans la maçonnerie, la dépose de la plonge professionnelle, une dépollution complète compte tenu de la présence de graisses, outre que la salle de restaurant devrait être complètement reprise pour récupérer les murs et plafonds d'origine puis cloisonnée avec reprise de l'électricité » (arrêt attaqué, p. 6 in fine et p. 7 in limine), ce dont s'induisait l'importance des travaux de transformation requis, peu important leur nature, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que, pour fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013 à la somme annuelle de 9.853 €, hors taxes et hors charges, la cour d'appel a retenu que la société SIDEM ne présentait pas, comme l'impose l'article R. 145-10 du code de commerce, une demande de loyer fixé en considération des usages observés dans la branche d'activité considérée dès lors qu'elle se référait uniquement à la valeur locative établie par l'expert qui avait inclus dans la comparaison des locaux affectés à d'autres types de commerce ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'exercice d'une activité autre que de restauration asiatique dans les locaux pris à bail nécessitait « la dépose intégrale de la cuisine professionnelle, la dépose de tout le système d'aération, la dépose du monte-plat intégré dans la maçonnerie, la dépose de la plonge professionnelle, une dépollution complète compte tenu de la présence de graisses, outre que la salle de restaurant devrait être complètement reprise pour récupérer les murs et plafonds d'origine puis cloisonnée avec reprise de l'électricité » (arrêt attaqué, p. 6 in fine et p. 7 in limine), ce dont s'induisait la monovalence des locaux, la cour d'appel, dès lors, en refusant d'examiner la valeur locative des locaux de la société SIDEM selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, sur laquelle elle pouvait consulter un expert, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce.
