Cour d'appel, 18 octobre 2007. 07/00028

No 671 RG 28/CIV/07 Grosse délivrée à le Expédition délivrée à le REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 18 Octobre 2007 Madame Roselyne LASSUS-IGNACIO, conseillère à la Cour d'Appel de Papeete, assistée de Mme Maeva SUHAS-TEVERO, greffier ; En audience publique tenue au Palais de Justice ; A prononcé l'arrêt dont la teneur suit : ENTRE : La SCI BROTHERS, dont le siège social est sis PK 8,2 côté montagne à Punaauia, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit sièges ; Appelante par requête, déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'Appel le 18 janvier 2007, sous le numéro de rôle 28/CIV/07, d'un jugement no 05/00562 du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 25 octobre 2006 ; Représentée par Me MICHEL, avocat à Papeete ; d'une part ; ET : Monsieur Teriimana X..., né le 30 avril 1938 à Punaauia, de nationalité française, pêcheur, demeurant à Punaauia PK 10 côté montagne ; Intimé, Représenté par Me HAYOUN, avocat à Papeete ; d'autre part ; Après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 6 septembre 2007, devant M. ELLUL, président de chambre, Mme LASSUS-IGNACIO, conseillère et M. MONDONNEIX, conseiller, assistés de Mme SUHAS-TEVERO, greffier, le prononcé de l'arrêt ayant été renvoyé à la date de ce jour ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; A R R E T, LES FAITS ET LA PROCEDURE : Par contrat des 23 et 26 août 1985 signé devant notaire, Teriimana X... a donné à bail à la SCI BROTHERS un terrain situé à PUNAAUIA, pour une durée de 30 ans, soumis à la délibération 75 AT 41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial. Le bail prévoyait expressément que le terrain loué était destiné à l'exploitation de toues activités industrielles ou commerciales et donnait au preneur la faculté de construire, le loyer étant fixé à 35 000 FCFP par mois pendant la période de construction et 130 000 FCFP ensuite. Le loyer s'élève actuellement à 150 000 FCFP par mois. La SCI BROTHERS a édifié un immeuble comprenant au rez-de-chaussée cinq commerces et sur deux étages onze appartements (F2 et F 3) destinés à la location. En 1985 Teriimana X... a tenté vainement d'obtenir en référé l'arrêt des constructions. Le 18 novembre 1987 le Tribunal de Première Instance a débouté Teriimana X... de sa demande d'annulation du contrat en raison d'un vice du consentement pour défaut de traduction en tahitien et en raison d'une condition purement potestative. Par arrêt du 13 août 1992, la cour a confirmé ce jugement "en ce qu'il a débouté Teriimana X... de ses demandes". Le 21 juillet 2005 Teriimana X... a saisi le Tribunal pour obtenir : - la requalification du bail en bail emphythéotique, la délibération de 1975 ne s'appliquant qu'aux modalités de révision des loyers ; - l'annulation des dispositions du bail relatives aux baux commerciaux ; - la résiliation du bail pour violation de la clause relative à la destination des constructions, la location d'appartements n'étant pas une activité commerciale mais civile. La SCI BROTHERS a soulevé l'exception de chose jugée par l'arrêt de cette cour du 13 août 1992 et la prescription de l'action en vertu de la délibération 75 AT 41 du 14 février 1975. Sur le fond la SCI BROTHERS a soutenu que la location en meublé était une activité commerciale conforme aux dispositions du bail. Par jugement du 28 octobre 2006 le Tribunal de Première Instance a : - rejeté l'exception de chose jugée soulevée par la SCI BROTHERS ; - jugé que l'action n'était pas prescrite ; - dit que les parties étaient liées par un bail commercial ; - dit que l'activité de location d'appartements était une activité civile qui viole les dispositions du contrat ; - constaté la résiliation du bail aux torts du preneur ; - ordonné une expertise afin de déterminer le préjudice du bailleur ; - condamné la SCI BROTHERS à payer à Teriimana X... 250 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de Polynésie française - réservé les dépens. La SCI BROTHERS a relevé appel de ce jugement. LES MOYENS DES PARTIES DEVANT LA COUR : La SCI BROTHERS maintient que la demande de Teriimana X... se heure à l'autorité de la chose jugée par l'arrêt de cette cour du 13 août 1992, confirmant le jugement du 18 novembre 1987, qui avait débouté Teriimana X... de sa demande ; selon l'appelante la demande présentée aujourd'hui entre les mêmes parties a la même cause (le bail de 1985) et le même objet ( la résiliation du bail fondée sur l'inexécution d'une condition du contrat). Subsidiairement, demandant la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que le bail était commercial, elle soulève la prescription de deux ans prévue par la délibération 75 AT 41 du 14 février 1975 pour toutes les actions exercées en vertu de ses dispositions, l'action étant éteinte en l'espèce depuis le 26 août 1987. La SCI BROTHERS rappelle que Teriimana X... demeure juste derrière l'immeuble litigieux, qu'il a eu connaissance de la situation dès 1985 et ne s'est jamais opposé à la construction des logements. Plus subsidiairement, elle demande à la cour de juger que la location de logements meublés constitue une activité commerciale et qu'aucune violation du bail ne peut lui être reprochée, et de rejeter les demandes de Teriimana X.... Elle estime que Teriimana X... fait preuve contre elle d'un acharnement procédural, qu'il est de mauvaise foi et elle réclame 1 000 000 FCFP de dommages et intérêts pour procédures multiples et abusives et 550 000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure civile de la Polynésie française. Teriimana X... renonce à la requalification du bail et admet qu'il s'agit d' un bail commercial. Il maintient que la construction et la location de logements d'habitation est une activité purement civile qui n'est pas conforme au contrat qui permettait au preneur, qui est une société civile, de réaliser des constructions industrielles ou commerciales. Selon lui sa demande ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée, la demande précédente n'ayant pas le même objet. Sur la prescription il fait valoir que sa demande ne concerne pas le statut des baux comme prévu à la délibération 75 AT 41 du 14 février 1975, mais la violation d'une clause du contrat de bail. En conséquence Teriimana X... sollicite la confirmation du jugement déféré et 500 000 FCFP pour frais et honoraires non compris dans les dépens. Il sollicite cependant une extension de la mission donné à l'expert ; selon lui en effet la résolution du contrat entraîne son anéantissement rétroactif, de sorte que la SCI BROTHERS doit lui reverser l'intégralité des loyers qu'elle a perçus depuis l' origine. Il estime aussi que l'expert ne doit pas tenir compte de la valeur des appartements pour évaluer l'immeuble. Enfin Teriimana X... demande à la cour d'ordonner l'expulsion de la SCI BROTHERS dans les 15 jours de l'arrêt sous astreinte de 100 000 FCFP par jour. MOTIFS DE LA DECISION, La recevabilité de l'appel n'est pas discutée. Sur l'autorité de la chose jugée : Si le litige présente une identité de parties et de cause (le bail), la demande de Teriimana X... ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée, même si le but poursuivi par Teriimana X... est le même, qui est de récupérer son immeuble avant la fin du bail ; en effet la précédente instance tendait à l'annulation du bail pour vice du consentement alors que la demande actuelle tend à la résiliation du bail pour non respect d'une clause contractuelle. Il s'agit donc d'un fondement juridique différent qui n'a jamais fait l'objet d'une décision de justice. Sur la prescription : Il n'est plus contesté que les parties sont liées par un bail commercial soumis aux dispositions de la délibération 75 AT 41 du 14 février 1975 qui édicte une prescription de deux ans pour toutes les actions qui dérivent des baux. Cependant il est de jurisprudence constante l'action en résiliation d'un bail commercial pour inexécution des obligations contractuelles n'a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux. En revanche, comme le soutient l'appelante à titre subsidiaire, et sans être contredite par Teriimana X..., il convient de faire application de la prescription décennale prévue par l'article L 110-4 du Code de Commerce qui s'applique dans les actions entre non commerçants et commerçants à l'occasion de leur commerce, quand bien même il s'agirait d'actes de nature civile, dès lors que la SCI BROTHERS est commerçante. L'action, fondée sur la violation de l'affectation commerciale des lieux loués, la spécialisation prévue au bail, prend naissance à la date à laquelle le bailleur a eu connaissance des faits qu'il reproche au preneur. Il n'est pas discuté que la SCI BROTHERS a édifié et aménagé l' immeuble au vu et au su de Teriimana X... qui demeure sur place en 1985-1986 et au plus tard en 1987. Il appartenait au bailleur de dénoncer les prétendues violations au bail avant l'expiration d'un délai de dix ans à partir de la date à laquelle il a eu connaissance des faits. L'action en résiliation engagée par Teriimana X... est donc prescrite pour avoir été engagée 20 ans après les manquements allégués. Le jugement déféré doit donc être réformé dans toutes ses dispositions. Sur les demandes de la SCI BROTHERS : La SCI BROTHERS ne justifie d'aucun préjudice et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. De plus, l'équité ne commande pas de faire droit à sa demande sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile local. Les dépens sont à la charge de Teriimana X.... PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort ; Réformant le jugement déféré, Dit que l'action en résiliation du bail engagée par Teriimana X... est prescrite ; Le déboute de toutes ses demandes ; Déboute la SCI BROTHERS de ses demandes ; Condamne Teriimana X... aux dépens de première instance et d'appel. Prononcé à Papeete, le 18 Octobre 2007 Le Greffier, Le Président, M. SUHAS-TEVERO JP. Z...