Cour de cassation, 11 mars 2021. 19-13.011

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10127 F Pourvoi n° K 19-13.011 Aide juridictionnelle totale en défense au profit du syndicat des copropriétaires Les Flamants Roses. Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 18 mars 2020. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021 La société BH, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-13.011 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Flamants Roses, dont le siège est [...] , représenté par M. J... I..., pris en qualité d'administrateur provisoire, domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Richard, avocat de la société BH, de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Flamants Roses, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société BH aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société BH. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société civile immobilière BH à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES FLAMANTS ROSES la somme de 32.429,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement du Tribunal d'instance de Montpellier du 16 juin 2016 sur la somme de 10.000 euros et à compter de la date du 18 décembre 2018 pour le solde ; AUX MOTIFS QUE, sur le paiement des charges de copropriété, s'il apparaît effectivement que la Société BH n'a pas été régulièrement convoquée, notamment à l'assemblée générale de 2014, et n'a pas reçu le procès-verbal correspondant en raison d'une erreur d'adresse, il convient de rappeler que l'administrateur provisoire a été nommé au visa des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 lui conférant les pouvoirs de l'assemblée générale et notamment ceux des articles 24 et 25 de cette loi ; qu'en vertu de l'article 62-7 du décret du 17 mars 1967, il a la faculté de convoquer les copropriétaires mais il s'agit d'une simple faculté, l'administrateur conservant seul le pouvoir de décision, les copropriétaires qui sont dessaisis de leurs pouvoirs n'ont aucune décision à prendre et aucun avis à donner ; qu'il s'agit donc en l'espèce de réunions d'information même si elles ont pris le nom d'assemblées générales et que Maître J... I... a souhaité s'assurer de l'adhésion des copropriétaires y compris par un vote ; qu'en outre, l'article 62-8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions prévu à l'article 17 du décret ; que même si cela est préférable, il n'y a aucune obligation d'établir un procès-verbal et de l'adresser aux copropriétaires ; qu'en tout état de cause, il n'est prévu aucune sanction ; que, s'il y a eu par ailleurs effectivement des erreurs d'adressage en 2013 et 2014, il apparaît que l'ensemble des pièces ont été régulièrement reçues à partir d'octobre 2014 dont les appels de fonds ; qu'il est ainsi produit les appels de fonds des exercices 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, de même que les décomptes de charges et extraits de compte depuis 2013 ; que, selon l'extrait de compte copropriétaire au 16 octobre 2018, la Société BH reste redevable de la somme de 35.990,31 euros, qui s'explique notamment par l'appel de fonds relatif aux travaux de rénovation énergétique intervenu au 31 janvier 2016 ; que cependant, si les sommes réclamées dans le cadre de la présente procédure sont postérieures aux causes du jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier du 27 mai 2013 en exécution duquel la saisie attribution du 18 septembre 2013 a été pratiquée à hauteur de 3.561,28 euros, il reste que cette somme devrait apparaître au décompte du copropriétaire, ce qui n'est pas le cas ; qu'il convient donc de déduire ce montant des sommes réclamées ; qu'en ce qui concerne la consommation d'eau et la somme forfaitaire de 99,76 euros réclamée indifféremment pour chaque lot, l'appelante ne s'explique en rien sur le fait que l'entreprise PROX HYDRO ne puisse pas relever les compteurs d'eau, ce qui explique selon l'administrateur provisoire que les arrêtés de charges portent sur une consommation estimée ; qu'il convient donc de condamner la Société BH à payer la somme de 32.429,03 euros (35.990,31 euros - 3561,28 euros) avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 10.000 euros et à compter du présent arrêt pour le solde ; 1°) ALORS QUE l'administrateur provisoire ne peut réclamer le paiement des charges de copropriété à un copropriétaire sans lui avoir préalablement notifié les décisions qu'il a prises en lieu et place de l'assemblée générale des copropriétaires, justifiant du budget qui a été adopté, de l'arrêté des comptes et des dépenses engagées ; ; qu'en affirmant néanmoins que, si l'administrateur provisoire n'avait effectivement pas notifié à la Société BH le procès-verbal de l'assemblée générale de 2014, il n'était toutefois nullement obligé d'établir un tel procès-verbal, ni de l'adresser aux copropriétaires, bien qu'il ait appartenu à l'administrateur de notifier aux copropriétaires toutes les décisions qu'il avait prises au lieu et place de l'assemblée générale et sur le fondement desquelles il entendait procéder à des appels de fonds, la Cour d'appel a violé l'article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 26 mars 2014 ; 2°) ALORS QUE l'administrateur provisoire doit notifier aux copropriétaires les décisions qu'il prend au lieu et place de l'assemblée générale des copropriétaires, à défaut de quoi, elles leurs sont inopposables ; qu'en décidant néanmoins, qu'en toute hypothèse, l'absence de notification au copropriétaire du procès-verbal établi par l'administrateur provisoire n'était assortie d'aucune sanction, la Cour d'appel a violé l'article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ensemble l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 26 mars 2014 ; 3°) ALORS QU'il appartient au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement des charges de copropriété de rapporter la preuve du montant de sa créance ; qu'en affirmant néanmoins, s'agissant de la consommation d'eau évaluée forfaitairement à la somme de 99,76 euros, que la Société BH ne s'expliquait pas sur la circonstance que l'entreprise PROX HYDRO n'avait pu procéder à un relevé du compteur d'eau, bien qu'il ait appartenu au Syndicat des copropriétaires de démontrer que l'accès au compteur d'eau avait été rendu inaccessible par la faute de la Société DH, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.