Cour de cassation, 27 novembre 2012. 11-25.825

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Beauvais, 1er septembre 2011) rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à M. Y..., a demandé la condamnation de celui-ci à lui restituer une partie du dépôt de garantie versé à son entrée dans les lieux ; que le bailleur a, reconventionnellement, sollicité l'allocation d'une indemnité en vertu d'une stipulation contractuelle ; Attendu que pour accueillir la demande principale et rejeter la demande reconventionnelle, le jugement retient que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, il n'est pas possible d'y déroger dans un sens défavorable au locataire, même avec son accord, qu'il est manifeste que la clause insérée dans l'article 2 du contrat de bail, prévoyant que "dans l'hypothèse où le locataire ne se conformerait pas, pour quelque cause que ce soit, à la clause susvisée relative au délai de congé, le bailleur se réserve le droit d'exiger le règlement du loyer et des charges accessoires, correspondant à une période maximale d'occupation des lieux de deux mois, à compter de la date à laquelle le bailleur aura repris possession des clés du logement, à défaut du logement proprement dit", doit être considérée comme non écrite, dès lors qu'elle n'est pas prévue par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office le caractère non écrit au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 de la clause invoquée par le bailleur sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 1er septembre 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Beauvais ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Beauvais ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils, pour M. Y... Le moyen fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Monsieur Guy Y... à payer à Madame Nadia X... la somme de 660,40 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2011. AUX MOTIFS QU'IL résulte des dispositions de l'article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 qu'un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location ; qu'aux termes de ces mêmes dispositions le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés déduction faite des sommes restant dues au bailleur, notamment pour le cas où le locataire n'aurait pas respecté ses obligations locatives ; qu'en l'espèce il n'est pas contesté que Madame X... a versé, lors de son entrée dans les lieux un dépôt de garantie d'un montant de 750 € dont elle n'a pas obtenu le remboursement et sur lequel elle reconnaît devoir la somme de 89,60 € correspondant aux 7 premiers jours du mois de décembre 2010 ; que la loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d'habitation ou mixte et s'applique automatiquement à toutes les locations non meublées à usage d'habitation principale ; que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public il n'est pas possible d'y déroger dans un sens défavorable au locataire, même avec son accord ; qu'il est manifeste dès lors que la clause insérée dans l'article 2 du contrat de bail signé par les parties et prévoyant que « dans l'hypothèse où le locataire ne se conformerait pas, pour quelque causes que ce soit, à la clause susvisée relative au délai de congé, le bailleur se réserve le droit d'exiger le règlement du loyer et des charges accessoires, correspondant à une période maximale d'occupation des lieux de deux mois, à compter de la date à laquelle le bailleur aura repris possession des clés du logement, à défaut, du logement proprement dit » doit être considérée comme non écrite, dès lors qu'elle n'est pas prévue par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que dès lors Mme X... s'étant régulièrement acquittée des loyers relatifs aux mois d'octobre et de novembre 2010 elle ne saurait être tenue de verser à son ancien bailleur une indemnité supplémentaire correspondant à un deuxième loyer pour cette période ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de Mme X... et de condamner Monsieur Guy Y... à lui payer la somme de 660,40 € correspondant au montant du dépôt de garantie déduction faite de la somme de 89,60 € due au titre des sept jours d'occupation du logement durant le mois de décembre 2010. 1°/ ALORS QUE le juge doit en toutes circonstance faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire ; qu'en l'espèce, les parties n'ayant pas soutenu, comme cela résulte de leurs prétentions rappelées dans le jugement, que la clause insérée dans l'article 2 du contrat de bail aurait été défavorable à la locataire et devait, en conséquence être considérée comme non écrite car non prévue par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la juridiction de proximité ne pouvait se déterminer et condamner Monsieur Y... en relevant d'office ce moyent sans avoir, au préalable recueilli les observations des parties ; qu'ainsi le jugement est entaché d'une violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE Madame X... ayant donné congé pour le 9 octobre 2010, elle se trouvait à compter de cette date, comme le soutenait Monsieur Y..., occupante sans droit ni titre des lieux dans lesquels elle s'est maintenue après la résiliation du bail ; qu'il en résultait que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne pouvaient s'appliquer aux relations des parties ; que dès lors en considérant pour condamner Monsieur Y... que la clause insérée dans l'article 2 du contrat de bail devait être considérée comme écrite car non prévue par les dispositions d'ordre public de cette loi, la juridiction de proximité a violé ce texte par fausse application ; 3°/ ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE la clause insérée à l'article 2 du contrat de bail ne rentrant pas dans les dispositions de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumérant de façon limitatives les clauses d'un bail pouvant être réputées non écrites, la juridiction de proximité ne pouvait déclarer non écrite la clause litigieuse en affirmant qu'elle n'était pas prévue par les dispositions d'ordre public de la loi, sans constater qu'elle aurait été contraire aux intérêts de Madame X... ;qu'ainsi le jugement manque de base légale au regard de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ;